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香港人住得起嗎?

吳庭亮博士   |   生命及倫理研究中心研究主任
21/03/2013

樓價愈升愈高,香港人住得起嗎?過去十年,以新界細單位(建築面積40平方米或以下)為例,平均每平方米[1]由24,000元升至58,000元(見圖一),上升了137%。單單是2012年1至11月,樓價從58,000元升至77,000元,上升了33%。相對而言,家庭住戶每月入息中位數從2002年的17,000元升至2011年的20,000元(見圖一),只升了18%。可見收入遠遠追不上樓價,甚至中產也出現「下流化」的現象,[2] 香港又如何能成為安居樂業的地方呢?
 
圖一 2002-2011年新界40平方米或以下住宅單位的售價和家庭住戶每月入息中位數

明光社

資料來源:差餉物業估價署;政府統計處
 

在港置業困難重重
對年輕夫婦來說,要組織一個新的家庭,置業安居,談何容易!舉例來說,在新界購買一個400呎的單位,以2012年11月的平均價計算,需280多萬元,首期需要85萬元。假設他們能還清讀書時的欠債,又儲足三成首期,以還款期為20年,2.5%按揭率計算,他們每月要支付10,500元,是香港一半家庭月入的53%或以上。若以九成按揭,分30年還款,每月也要支付1萬元。難怪即使是大學生,也要在入大學時便開始輪候公屋,畢業後找到高薪工作也要計清計楚,免得失去申請公屋的資格。目前,公屋輪候冊上有近200,000餘宗申請,要申請公屋也殊不容易。
 
而對於那些每月收入2萬的家庭,除非他們有兩個或以上的小孩,否則他們便沒有資格申請公屋。但養育孩子的代價不菲,年輕一代傾向不生育或只生一個的情況愈來愈普遍。若因種種原因不能和父母同住,他們唯有租住房屋。不過,以新界的細單位為例,過去十年的租金也隨著樓價節節上升,平均每平方米從2002105元升至201211月的207元,上升97%(見圖二),若要租住一個400呎的單位,租金要7,700元,佔家庭收入的38%或以上,要養育孩子更是困難。若為了工作或其他原因要住在市區,劏房更是很多家庭無可奈何的選擇。
 
圖二 2002年至2012年11月新界40平方米或以下住宅單位每平方米平均租金

明光社

資料來源:差餉物業估價署
 
美國Demographia 2012年第三季的調查指香港房屋的價格是全球300多個城市中最貴的,比新加坡貴一倍。調查以家庭收入中位數及樓價中位數計算,購買一幢住宅需時13.5年,而新加坡只需5.9年。[3] 這反映香港樓價已到達極不健康的程度。
 
對於部分已置業的中產家庭,他們為一層樓也付上很大的代價。對很多家庭來說,一家必須總動員努力工作,才有能力供樓。財務上的壓力,特別在過去十年經歷金融風暴和海嘯,再加上長期以來的工作壓力、長工時等情況,對身體健康和家庭生活都有負面的影響,也構成家庭關係的張力。這些代價都不容易計算或彌補。
 
樓價高企有原因
為甚麼樓價這麼高?有人可能認為主因是香港地方小;不過,下列現象是香港獨有的,雖然筆者沒有深入研究,但相信也是推高樓價的人為因素。首先,賣地是政府的主要收入,2011/12年度賣地收入共846億元,佔政府總收入的19%。高地價是推高樓價的主因之一。另一現象,根據2012福布斯全球億萬富豪榜,淨資產超過100億美元的首富共有92人/家族,香港這個彈丸之地竟佔了5席,無獨有偶,他們全是與房地產有關的。他們的巨富與土地發展肯定有極密切的關係。所以,很多有樓的中產人士自謔一生勞碌都只是為地產商打工而矣。
 
既然土地在香港如此珍貴,為何發展這極有限的土地資源時,只是政府庫房和少數地產商得益,但普羅大眾和年輕一代連找一個蝸居之所也困難重重?2013年1月的施政報告以房屋作為賣點,卻不能解決燃眉之急,樓價似乎有繼續上升的跡象,究竟新政府是否真誠的希望解決香港的住屋問題呢?這讓筆者想起彌迦描述當時的社會現象:「他們看上田地就佔據,貪圖房屋便奪取;他們欺壓戶主和他的家庭,霸佔人和他的產業。」(彌迦書2:2)雖然香港是法治社會,富人不能非法霸佔他人的田地,但卻可以借發展香港稀有的土地資源而謀取巨利以自肥,更以低廉的價錢租用大面積的土地打高爾夫球、木球,卻無視很多人要蝸居在劏房之中。香港貧富懸殊情況已十分嚴重,若樓價租金持續上升,住屋問題再不能解決,社會上的矛盾和怨氣將會更深,對香港絕對是百害而無一利。
 
 
 

 

 
[1] 1平方米等於10.76平方呎
[2]鄧咏駿,〈香港中產下流化?〉,《星島日報》,2010-06-07,A18。
[3] 9th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2013 Ratings for Metropolitan Markets - Australia, Canada, China (Hong Kong), Ireland, New Zealand, United Kingdom, United States (http://www.demographia.com/dhi.pdf)

 

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陸君樂 | 本社前性教育項目主任,曾任記者、懲教、保安、軍人,現職算是「商人」,近年常穿梭港加兩地工作。其後在英國取得刑事司法及保安管理碩士,並完成MBA課程。
21/01/2021

2020年開始全球遭疫情衝擊,大部份人均擔心生計,更審慎理財,故不少加拿大人對買樓上車持觀望態度。一方面等待疫苗面世、疫情退卻、經濟和收入較穩定時才置業,但面對10年升一倍的多倫多樓價,亦有人期望疫情「有所作為」,特別是孰知2003年沙士時樓市低迷的港人移民。[1] 不過觀乎多倫多樓市,儘管近期「柏文」(apartment,即住宅大廈/公寓)租價跌至兩年最低位,[2] 綜合樓價仍升勢不斷,由2019年平均每住宅[3] 851,877加元(約5,035,684萬港元),升至2020年10月的968,318加元(約5,724,000萬港元)。[4]

港加樓價比

誠然,如果比呎價,加拿大和香港仍「相差一大截」。筆者有親朋數月前在多倫多以北的萬錦市(Markham)置業,樓價約150萬加元(約8,555,000港元),乍聽和香港買一個普通單位差不多,但買的是獨立屋,雙層加地庫和車房,前後花園,面積約2,600平方呎(未計地庫車房和花園在內),算起來約每呎3,290港元。同樣八百多萬港元,同期在香港應買到一個500至600平方呎單位。不過如果在多倫多買柏文,呎價則高些,去年平均每呎約5,000港元[5]至6,000港元[6]之間(多倫多市中心),新樓則7,540港元[7],但和香港仍有一段距離。

儘管如此,根據國際公共政策顧問機構DEMOGRAPHIA每年出爐的置業能力調查(Demographia International Housing Affordability Survey),自2005年以來,溫哥華和多倫多的置業壓力指數已升了一倍。這裡指的並非樓價指數,而是指樓價升幅快過加薪幅度。對習慣慢活享受人生的加拿大人來說,從三十多年前只需10年左右便供完一間獨立屋,到今時今日要花十多二十年才供完一個柏文單位,這轉變已屬「生活文化衝擊」層次。

其實不獨加拿大的移民城市有此現象,如有留意這份年度報告,會發現除了香港年年排第一外,近年經常在前數名「爭櫈仔」的城市都是華人熱選的移民目的地:溫哥華、悉尼、墨爾本等,雖然近年較少聽見有親朋意欲移民排第五的洛杉磯,但第六名便是多倫多。故此不少當地人——不論加拿大或澳洲——均認為華人移民為樓價暴升的元凶,彷彿那裡多華人移民,那裡的樓價便飆升。

DEMOGRAPHIA年度報告置業壓力指數前六名城市[8]

 

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

香港

14.9

17

19

18.1

19.4

20.9

20.8

溫哥華

10.3

10.6

10.8

11.8

12.6

12.6

11.9

悉尼

9

9.8

12.2

12.2

12.9

11.7

11

墨爾本

8.4

8.7

9.7

9.5

9.9

9.7

9.5

洛杉磯

7.7

8

8.1

9.3

9.4

9.2

9

多倫多

6.2

6.5

6.7

7.7

7.9

8.3

8.6

 

DEMOGRAPHIA的置業壓力數值是取自當地樓價中位數(Median House Price),再除以當地家庭入息中位數(Annual Median Household Income)得出來,該數值代表該區平均家庭不吃不喝多少年才買到當地一個「平均」住宅單位(樓價中位數)。所以如果某地即使樓價不斷飆升,但只要加薪幅度和速度追得上的話,置業壓力便沒有增加,甚至倒退,新加坡便是一例。不過,香港近兩年的指數代表每個家庭平均不吃不喝近21年才能買下一個「平均」住宅單位,而多倫多家庭則平均不吃不喝8.6年。

現實中當然不能不吃不喝。在香港,每月按揭還款上限通常不逾入息50%,而加拿大等西方國家(的銀行)則建議不逾入息三分一,減去首期但加上利率,真實供樓年期約為該數值的兩至三倍(已沒計儲錢付首期的日子在內)。香港數值20.8,即代表每個家庭最少要四十多年才供完樓,但沒有銀行會批准還款期這麼長的貸款,通常最多30年。

平均家庭買不到平均樓

而且如果某家庭的月入正是本港家庭月入中位數,即25,500港元,[9] 假設首期為樓價兩成,貸款額為樓價八成,供款年期30年度,每月還款額為月入中位數一半左右,該家庭極其量選擇350萬至400萬港元的單位。反過來,本港樓價中位數,即約700萬港元的單位,同樣假設首期為樓價兩成,貸款額樓價八成,每月還款額應大約為二萬多港元,即是置業家庭月入最少要有四萬多至五萬多港元。[10]

而且DEMOGRPAHIA的數值只反映出該城市的一般家庭要多久才供完樓,卻未有反映出其居住質素,因為各地的「平均住宅單位」可以分別很大。例如香港2019年樓價中位數704萬港元,[11] 平均樓價978萬港元,[12] 由704萬到978萬,買到的單位約在500至750平方呎之間。而去年多倫多平均樓價約500萬港元,仍可勉強在市內買到樓齡稍高的獨立屋或「鎮屋」(townhouse,兩至三層高、房屋兩側都和相似的房屋相連),面積約有千多平方呎,西岸溫哥華2019年平均樓價約656萬港元,[13] 卻只能買一個900至1,000平方呎的柏文單位。

無論如何,身為海外華僑,聽見「移民為樓價飆升元凶」等論調,很自然地會說甚麼「地少人多,經濟蓬勃的城市便自然寸金尺土,樓價偏高」,但同一報告中,紐約、東京、新加坡這些同樣「地少人多 經濟蓬勃」的城市卻只有5.4(2019)、4.8(2017)、4.6(2019)的指數,這又如何解釋呢?

為了查證是否多華人的地方樓價亦高,而全世界最多華人的地方莫過於中國大陸,但DEMOGRPAHIA又未有分析內地城市的情況(香港除外),故筆者便於網上找資料作內地城市的供樓壓力分析並和其他城市比較。

「北深」置業更難

不過筆者的置業壓力計算方法和DEMOGRPAHIA略為不同,基本都是樓價除以收入,但取的是當地平均呎價除以人均月薪,而非樓價中位數除以家庭入息中位數。原因有二:一、港人較熟悉呎價這概念;二、很快找到內地四大城市的「人均可支配收入」,[14] [15] 但頗不容易找到其家庭入息中位數。雖然稍為不同,但表達形式基本和DEMOGRPAHIA一樣:數值愈高即壓力愈高,表示當地樓房呎價愈接近整份月薪(暫未有高逾「1」的城市出現),數值愈低則表示呎價佔月薪比例愈低,即是置業壓力較低。

此外,筆者亦找來台北、東京、新加坡、紐約、多倫多等城市作比較:原來北京、上海、深圳的置業壓力已跑贏香港十多年;而在上世紀末「一層樓三代人供」的東京,現在以「呎/薪」比來看,連香港的一半也不及;最值得注意的是,其他地方的「呎/薪」比是不斷上升,分別是飆升或緩升,只有新加坡是穩定下降,置業壓力愈來愈低,這走勢和DEMOGRAPHIA的數據一致。

呎價/可支配月入[16]

 

1999

2004

2009

2014

2019

深圳

0.276

0.242

0.499

0.766

0.977

北京

0.664

0.415

0.572

0.974

0.975

上海

0.324

0.427

0.611

0.714

0.804

香港

0.326

0.211

0.305

0.706

0.756

廣州

0.441

0.305

0.328

0.473

0.543

台北

0.219[17]

0.367[18]

0.376[19]

0.402[20]

0.389[21]

東京

0.140[22]

0.149[23]

0.178[24]

0.250[25]

0.330[26]

新加坡[27]

0.908[28]

0.635

0.459

0.376[29]

0.293[30]

紐約市曼哈頓

0.174[31]

0.142[32]

0.154[33]

0.291[34]

0.273[35]

多倫多[36]

0.079[37]

0.118[38]

0.163[39]

0.211[40]

0.268[41]

 

多倫多一街月光族

從以上「呎/薪」比來看,中港台大城市置業壓力高於外國,但多倫多同樣一街月光族,因為除了房屋,開支項目亦不少,甚麼東西或服務價錢亦比香港高。有調查發現未計住屋需要,多倫多單身人士每月平均開支約1,243加元(約7,400港元),一家四口4,518加元(約26,500港元),[42],但多倫多家庭可支配月入中位數只有5,720加元,[43],即開支已了佔月入八成,只剩約1,200加元。

即使一家只三口,盡量節省生活,每月剩二千多元,如果25年按揭再加利率,那麼最適合這家庭置業的是50萬加元的住宅單位,[44] 而非樓價中位數90萬至100萬加元的住宅。可見多倫多儘管算是地方較寬敞的城市,亦和香港一樣,樓價「中位數」的住宅都不是為收入「中位數」的家庭而建。如果只租屋不置業,多倫多平均月租亦是二千多加元,[45] 一般家庭照樣沒法有餘錢剩下來。

家庭開支不外乎衣食住行,21世紀再加通訊一項。經濟緊張時,「衣」可以節制些,但其他仍避不了。雖然加拿大置業壓力比中港台低,但其他住屋相關開支卻比後者多及高。

萬稅之國

例如屋大電費天然氣等月費便高,夏天可以不開冷氣,但冬天則暖氣停不了,每月約需300至400加元(約HK$1800至2,400港元);房屋保險平均每月百多加元(約600港元);獨立屋「獨霸」一塊地,再視乎樓齡地區地段,加元一百萬左右的房子在多倫多或萬錦市,每年需交地稅5000至6000加元不等,即每月400至550左右(約2,400至3300港元);如果住較好的「柏文」,一個850呎單位每月地稅加管理費隨時600至900加元不等,比2,000呎大的獨立屋更多。

除了地稅,加拿大還有入息稅、銷售稅等。出糧少兩成是共識,例如聘用合約上說明雙週薪2,400加元,但出糧時只有約1,900多加元匯入戶口,因為要扣起入息稅、工作保險金和退休金等,剩下的便是前段提及的「可支配收入」。

購物或食肆用膳需付銷售稅,安大略省收13%,即標價10加元的貨品需付11.3加元(買餸例外或低些);食肆堂食用膳又要付十一小費,假設一餐30加元,結賬便要付$30 x(1 + 0.13 (銷售稅)+ 0.1(小費比例))= $36.90;有些豪爽客人會計稅後小費,即$30 x 1.13 x 1.1 = $37.29,外賣則不用小費。故此自疫情爆發後,不少侍應即使未被解僱仍收入大減,因為很多食肆都停了堂食,或因限聚令或禁堂食而減少或完全沒有小費收入。

想賺錢 先花錢

筆者少年時有位弟兄家庭經濟不穩,為改善狀況便想找外賣送餐的工作,但大前提是必先有車才有人請,無車的話即使找其他工作亦不方便,因為需要花太多時間在等車或乘車上,除非到居家附近的快餐店或超市應徵。

香港有些工種都會要求申請人有駕駛執照,但加拿大有些工作在招聘時已明言申請人要自己有車才有機會獲聘,例如記者、郵差、保安等。乍聽有點本末倒置:無錢要找工,但找工要先花錢。最後該弟兄以500加元買了輛N手(曾多次轉售)日本細車(當時為90年代,收入和物價約為現時四成左右),[46] 當然之後維修和保養都花了不少錢,有次甚至在高速公路行駛時車頭冒煙。

「無車哪裡都去不了」是不少新移民對加拿大的一大感受,學車、考車、買車可謂「新生活三步曲」。除非在市中心上班和居住,否則車輛屬必需品。有調查顯示加拿大每戶平均擁有1.5輛私家車,[47] 相對香港每戶約0.22輛,[48] 主要原因是前者地大人少、公共交通效率低,而後者養車貴但公共交通方便,故買車意欲和需要均不高。

不過車子在加拿大算是價錢還算可以的東西,首先加拿大同款新車通常比香港便宜。以豐田Camry為例,新車在加拿大賣30,000加元(加稅後約202,000港元),同一車款在香港約賣30萬港元。第二,多年來不論通脹怎麼厲害,樓價和快餐價錢翻了雙倍,但加拿大的車價十多年來都升得很慢。第三,油價還可以,約香港四成。第四,除了市中心,大部份地方都免費泊車或可泊街。最後,如果自己的車輛需要用在工作上更可申請退稅。這幾方面都令港人移民覺得雖然要付出,但花在車上,生活買個方便,都未算不合理的開支。

但說到底,因為在加拿大生活,閣下便先要拿萬多二萬加元買車,而這筆錢在香港已能乘搭約十年公共交通工具(假設港鐵不加價);子女滿16歲考車牌後,很大機會(家長)又要買多一輛車;北美汽油雖平,但每年仍需約2,000多加元(視乎車款類別及駕駛習慣、生活模式、工作需要等),另加保險和其他保養開支,如換油、檢查、冬春兩季換呔等等,如果家庭成員較多仍算划算,但如果只是個人代步,這些開支比香港每年搭公共交通的開支更高。

在「食」方面,如買食材回家煮弄,按收入比例來分析,加拿大和香港的開支還相去不遠,但如外出用膳,以麥當奴巨無霸餐為例,計兌換率的話,加拿大比香港高出約60%,如以家庭入息中位數計比例,加拿大仍高出香港約19%。[49] [50]

此外,互聯網和手機月費等開支,如同樣以家庭入息中位數計比例,加拿大較香港高出30至40%不等。

小數怕長計,加拿大人的收入便這樣四方八面溜走了。

供樓易 找工難

雖然多倫多、紐約、東京、新加坡等城市的「呎/薪」壓力較大中華區低,但大前提是有工作才有收入,否則莫講置業,基本生計亦難保,故以下將以各地失業率數據反映當地找工作的情況。

自1999至2019年,多倫多平均失業率逾7.2%,[51] 只有近年個別月份低於6%,反映出找工作不容易,而且找不到工作不一定是新移民或語言能力的問題,即使不少當地人亦在待業中。2020年全球均受疫情衝擊,各大城市失業率均有上升,為提供更全面概覽,筆者找來各地近三年的失業率以作比較參考,但很明顯今年兩大北美城市是領頭的重災區。

各城2019年失業率[52]

 

香港

深圳

廣州

北京

上海

台北

紐約市

東京[53]

新加坡

多倫多[54]

2018

2.90[55]

2.31[56]

1.90[57]

3.8[58]/4.5[59]

3.53[60]

3.7[61]

3.9[62]

2.58

2.1[63]

6.06

2019

3.63

2.22[64]

2.15[65]

4.1[66]

3.6[67]

3.7[68]

4.1[69]

2.33

3.2[70]

5.92

2020

(至最近)

6.4[71]

2.33[72]

2.53[73]

4.5[74]

4.4[75]

3.8[76]

13.2[77]

3.2

4.5[78]

10.7*

*2020年1至10月平均數為10.8%,10.7%為10月數據
 

加拿大西岸的溫哥華較多倫多好一些,2018失業率為4.35%,2019為4.6%,2020年10月為7%(全年首十個月平均為9.6%),[79] 可說置業壓力雖較多倫多高,但工作機會多一些,收入中位數方面則兩市差不多。[80] 另一法語城市滿地可近兩年失業率亦略低於多倫多,雖疫情爆發後的平均數不相伯仲,但10月失業率已跌至8.4%,情況亦比多倫多樂觀一點。

而位居DEMOGRAPHIA第五名的洛杉磯,在2018及2019年間,平均失業率約4.5%,亦較多倫多低,但2020年首10個月的平均數則升至13.9%,[81] 雖然10月的數據已降至12.3%。從以上數據可見,即使在風調雨順、爆疫前的失業率已反映出北美洲大城市找工作的難度都比亞洲城市高,有心移居當地的朋友在這方面需有心理和實際的準備。

結語

過去二十、三十年,香港和多倫多的平均收入均有上升,前者約六成、[82] 後者約四成,[83] 但同時間香港樓價升逾10倍,[84] 而多倫多樓價都升了,但只三、四倍左右。[85] 香港是一個「樓」字已壓垮生活,而加拿大則是綜合式地多及高開支,再加上找工作不易,不少家庭的收入都是月月清,生活已不一定如西方影視描繪的「子女前園嬉戲,爸爸洗車,媽媽後園種花」,更多人因為加薪追不上樓價攀升而選擇「柏文」。雖然生活空間仍比香港大,但趨勢卻愈來愈相似。

話說回來,當年香港沙士只是壓死駱駝的最後一根稻草,根本樓市自97回歸和亞洲金融海嘯後兩年已是跳崖式插水,由每呎6,000港元跌至3,000港元,之後五年再加上沙士才再跌至2,000港元,故是否疫情衝擊樓市實在見人見智,今年各大城市樓價不倒實不足為奇。


附錄

北京‧上海‧廣州‧深圳‧香港

人均可支配收入、平均樓房呎價、呎.薪」比

 

1999

2004

2009

2014

2019

升幅

北京(人民幣)

可支配月入

888[86]

1,303[87]

2,228[88]

3,659[89]

5,646[90]

536%

樓房呎價

589.66[91]

541.25[92]

1,275.14[93]

3,563.11[94]

5,506.57[95]

834%

呎價/月入

0.664

0.415

0.572

0.974

0.975

47%

上海(人民幣)

可支配月入

911[96]

1,390[97]

2,403[98]

3,976[99]

5,787[100]

535%

樓房呎價[101]

295.06

593.19

1,467.87

2,837.73

4,654.22

1478%

呎價/月入

0.324

0.427

0.611

0.714

0.804

148%

廣州(人民幣)

可支配月入

1,002[102]

1,407[103]

2,301[104]

3,580[105]

5,421[106]

441%

樓房呎價

442[107]

429[108]

755[109]

1,694[110]

2,944[111]

566%

呎價/月入

0.441

0.305

0.328

0.473

0.543

23%

深圳(人民幣)

可支配月入

1,687[112]

2,300[113]

2,437[114]

3,412[115]

5,210[116]

209%

Price / sq ft

464.9[117]

556.78[118]

1,216[119]

2,612[120]

5,090[121]

995%

呎價/月入

0.276

0.242

0.499

0.766

0.977

254%

香港(港元)

可支配月入

9,200[122]

9,500

10,500

13,400[123]

18,000[124]

95.7%

樓房呎價[125] [126]

3,000

2,000

3,200

9,459

13,610

354%

呎價/月入

0.326

0.211

0.305

0.706

0.756

132%

 

[1] 當年每呎2,000港元,為目前的12%。〈【地產智識庫】同樣指數都是100點,究竟反映現今樓價貴或平?〉,搵屋易,2015年1月21日,網站:https://housefindeasy.com/news.php?id=26(最後參閱日期:2021年1月20日);〈二手樓價指數〉,香港置業,網站:www.hkp.com.hk/zh-hk/market-insight(最後參閱日期:2021年1月20日)。

[2] Sean O’Shea, “Toronto condo, apartment rental prices drop again amid ongoing coronavirus pandemic,” Global NEWS, last modified October 28, 2020, https://globalnews.ca/news/7428631/coronavirus-toronto-condo-apartment-rental-prices/; Lauren O’Neal, “Toronto condo rent prices reach lowest point in nearly three year,” blogTO, October, 2020, https://www.blogto.com/real-estate-toronto/2020/10/toronto-condo-rent-prices-reach-lowest-point-nearly-three-years/.

[3] 綜合各類住宅建築類別的平均價格,包括獨立屋,「孖屋」、鎮屋、多層柏文等等。

[4] Ainsley Smith“High Demand for Housing in GTA Will Continue Beyond COVID-19: TRREB,” TORONTO STOREYS, last modified November 5, 2020, https://torontostoreys.com/high-demand-gta-housing-continue-covid-19-trreb/.

[5] “Can you afford a condo in Canada's largest cities? Royal LePage reports on price per square foot,” CISION, last modified August 28, 2019, https://www.newswire.ca/news-releases/can-you-afford-a-condo-in-canada-s-largest-cities-royal-lepage-reports-on-price-per-square-foot-868219496.html.

[6] Pierre Carapetian, “WHY $1000psf IS TORONTO’S NEW REAL ESTATE NORM,” PIERRE CARAPETIAN GROUP, last modified December 10, 2019, https://pierrecarapetian.com/why-1000psf-is-torontos-new-real-estate-norm/.

[7] “The average price of a new condo in Toronto could surpass $1,600 psf in five years,” newinhomes,com, last modified December 2, 2019, https://www.newinhomes.com/blog/the-average-price-of-a-new-condo-in-toronto-could-surpass-1600-psf-in-five-years.

[8] “Demographia International Housing Affordability Survey All Editions,” DEMOGRAPHIA, accessed January 20, 2021, http://www.demographia.com/db-dhi-index.htm.

[9] 〈平均25,500元 第二季家庭月入中位數 跌8.9%〉,《東方日報》,2020年9月2日,網站:https://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20200902/00176_008.html(最後參閱日期:2021年1月20日)。

[10] 〈按揭計算機〉,美聯物業,網站:https://www.midland.com.hk/calculator/mortgage-calculator.jsp?price=9900000&loanrate=60&loanyear=30&rate=2.15(最後參閱日期:2021年1月20日)。

[11] 張偉倫:〈香港連續10年成全球樓價最難負擔城市 為上樓市民要不吃喝逾20年〉,《香港01》,2020年1月20日,網站:https://www.hk01.com/財經快訊/423969/香港連續10年成全球樓價最難負擔城市-為上樓市民要不吃喝逾20年(最後參閱日期:2021年1月20日)。

[12] 〈去年港樓價均價逼千萬 貴絕全球〉,《明報》,2020年6月9日,網站:https://news.mingpao.com/pns/%E7%B6%93%E6%BF%9F/article/20200609/s00004/1591641031331/去年港樓價均價逼千萬-貴絕全球(最後參閱日期:2021年1月20日)。

[13] Sean Boynton, “Home prices in Metro Vancouver continue to fall, but average still sits over $1M: report,” Global NEWS, last modified January 9, 2020, https://globalnews.ca/news/6388187/house-prices-metro-vancouver-end-2019/.

[14] 「人均可支配收入」(Disposable and Discretionary Income)指扣除入息稅,強積金,社保,或其他出糧時便要上繳的費用後,真正可用的收入。

[15] 為免令讀者感到沉悶,筆者把這節的數據,如北上廣深港的人均可支配收入及平均呎價等資料放在文末附錄。

[16] 此圖表中,東京,紐約市曼哈頓和多倫多等三欄只取其住宅大廈(condo / apartment)呎價,撇除了當地獨立屋(detached house)或鎮屋等屋宇類別的數據,因這些低密度建築呎價多數較柏文低,其概念和香港高層數細面積的住宅相去較遠,如計算在內定必拖低該市的數值,故不被考慮在此「呎/薪」表之列。

[17] 蔡惠芳:〈晚15年買房 竟要多付51年薪水〉,好房網,2014年11月28日,網站:https://news.housefun.com.tw/news/article/14734385440.html(最後參閱日期:2021年1月20日);〈Index of/duckhouse〉,鴨子的窩,網站:http://www.realestate.com.tw/duckhouse/(最後參閱日期:2021年1月20日);〈台北市房價泡沫知多少?〉。

[19] 方暮晨:〈房市10年漲1倍,薪資沒跟進,所以房價「貴」!〉,MyGoNews,2012年1月13日,網站:http://news.sina.com.cn/o/2009-12-18/103416794880s.shtml(最後參閱日期:2021年1月20日);〈2009-2018 各縣市近十年平均每戶每人可支配所得〉,風林火山,2020年5月3日,網站:http://fongthinger.blogspot.com/2020/05/2009-2018.html(最後參閱日期:2021年1月20日)。

[20] 〈台北買樓港策略〉,《東方日報》,2014年3月30日,網站https://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20140330/mobile/odn-20140330-0330_00202_009.html(最後參閱日期:2021年1月20日);〈驚!北京平均薪資超越北市了 被洗腦的深綠:大陸很窮的〉,怒吼,2017年12月10日,網站:https://www.nooho.net/2017/12/DPPfraud4961/(最後參閱日期:2021年1月20日)。

[21] 〈【移民台灣】台灣樓價直指高位  移民先買樓還是等一等?〉,《香港經濟日報》,2020年7月7日,網站:https://china.hket.com/article/2688139/【移民台灣】台灣樓價直指高位%20%C2%A0移民先買樓還是等一等?(最後參閱日期:2021年1月20日);葉卉軒:〈新竹第一 「全台薪資第二高城市」竟是這裡?打趴六都〉,《聯合報》,2020年7月28日,網站:https://udn.com/news/story/7238/4736193(最後參閱日期:2021年1月20日)。

[22] Hiroyasu Oda, “Tokyo property prices near bubble-era levels,” NIKKEI ASIA, last modified February 19, 2019, https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Tokyo-property-prices-near-bubble-era-levels; 〈家計〉,東京都の統計,網站:https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/tnenkan/1999/TOBB510U.PDF(最後參閱日期:2021年1月20日)。

[23] Hiroyasu Oda, “Tokyo property prices near bubble-era levels,” ; “TOKYO STATISTICAL YEARBOOK 2004,” 東京都の統計, accessed January 20, 2021, https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/tnenkan/2004/tn04qyte0520a.htm.

[24] Hiroyasu Oda, “Tokyo property prices near bubble-era levels,” ; “TOKYO STATISTICAL YEARBOOK 2009,” 東京都の統計, accessed January 20, 2021, https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/tnenkan/2009/tn09q3e014.htm.

[25] “Average price per tsubo of condominium units in the 23 wards of Tokyo in Japan from 2010 to 2019(in million Japanese yen),” statista, accessed January 20, 2021, https://www.statista.com/statistics/668329/japan-apartment-tsubo-prices-tokyo/; “TOKYO STATISTICAL YEARBOOK 2014,” 東京都の統計, accessed January 20, 2021, https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/tnenkan/2014/tn14q3e014.htm.

[26] 這個數值只指condo / apartment,並未包括獨立屋的呎價在內,原來數值是每坪,“Average price per tsubo of condominium units in the 23 wards of Tokyo in Japan from 2010 to 2019(in million Japanese yen),”;如果新樓則躍升至每呎10,785港元,“Average price per tsubo of condominium units in the 23 wards of Tokyo in Japan from 2010 to 2019(in million Japanese yen),” JAPAN PROPERTY CENTRAL, last modified Sept 9, 2019, https://japanpropertycentral.com/2019/09/new-apartment-prices-in-japan-since-1956/(2019年9月東京樓價)。

[26] 月入數目已經是賬面收入扣減稅和交社保後剩下的80%,資料取自:hinaken:〈日本各都道府县的平均年收入排行公布〉,2019年4月19日,網站:https://www.517japan.com/viewnews-105683.html(最後參閱日期:2021年1月20日)。

[27] Income source: “GNI per capita, Atlas method (current US$) – Singapore,” THE WORLD BANK, accessed January 20, 2021, https://data.worldbank.org/indicator/NY.GNP.PCAP.CD?locations=SG.

[28] Rick Fok, “How will COVID-19 impact Singapore’s property market and will it affect the property price?,” the new savvy, last modified October 3, 2020, https://thenewsavvy.com/countries/vietnam/how-will-covid-19-impact-singapores-property-market-and-will-it-affect-the-property-price/.

[29] “All Non-Landed Residential, All Districts,” squarefoot research, accessed 20 January 20, 2021, https://www.squarefoot.com.sg/trends-and-analysis/market-trends.

[30] “Singapore remains the 2nd most expensive housing market in the world after Hong Kong,” CBRE, last modified April 11, 2019, https://www.cbre.com.sg/about/media-centre/singapore-remains-the-2nd-most-expensive-housing-market-in-the-world-after-hong-kong.

[31] James McGrath, “How Will Coronavirus Impact NYC Real Estate?,” Yoreevo, last modified January 16, 2021, https://yoreevo.com/blog/coronavirus-nyc-real-estate; “NYC2000 Results from the 2000 Census”, NYC, accessed 20 January 2021,   www1.nyc.gov/assets/planning/download/pdf/planning-level/nyc-population/census2000/sociopp.pdf.

[32] “2005 Annual Report on SOCIAL INDICATORS,” NYC, accessed 20 January 2021, https://www1.nyc.gov/assets/planning/download/pdf/about/publications/socind05.pdf?r=1216; Eileen Hsu and Morgan Evans, “Manhattan Condo Living: New York Condo Average Price Per Square Foot Price 2000-2009,” Manhattan Condo Living, accessed 20 January 2021,  http://manhattan-condo-living.com/post/1859031/new-york-condo-average-price-per-square-foot-price-2000-2009.

[36] Income source: www150.statcan.gc.ca

[41] https://pierrecarapetian.com/why-1000psf-is-torontos-new-real-estate-norm/ https://www.payscale.com/research/CA/Location=Toronto-Ontario/Salary月入數目已經是帳面收入扣稅和交社保後剩下的70% (加拿大稅率比日本更高)

[52] 需特別留意的是,廣州和深圳及上海2018 & 2019均為「登記失業率」,上海2020為「調查失業率」,北京2018為「登記/調查失業率」,2019及2020為「調查失業率」。國內「登記失業率」(全名「城鎮登記失業率」)的短處是只將在政府部門登記、符合失業條件的人員統計為失業,將「外來務工人員」排除,加上失業者不一定主動進行失業登記,故難以全面反映問題。雖然內地的「調查失業率」亦未很有效地處理農民工的失業統計問題,但已算是和國際做法接軌。理論上「登記失業率」數字多數低於「調查失業率」,亦較不能反映實況,只能反映該城鎮有多少人在拿社保綜援。https://news.stcn.com/sd/202004/t20200426_1721493.html

[101] 1999 – 2009 Shanghai house price data from http://blog.sina.com.cn/s/blog_5fba1ea40102dvmw.html,2014 & 2019 Shanghai house price data from https://www.anjuke.com/fangjia/shanghai2014/

[114] Same as above

[125] 1999,2004 & 2009 figures from https://housefindeasy.com/news.php?id=26

實幹社關.應用倫理 2019課程巡禮

陳永浩、馬迅榮 | 生命及倫理研究中心研究主任(義務)、生命及倫理研究中心研究員
17/07/2019

多少年了,教會時常被批評為「堅離地」,「中產化」,不食人間煙火,不問世事!但同時在這些年間,不少基督徒參與政治、關注環保問題、推動改善住屋環境、關注長者、難民以及貧窮人等,他們付出心力,為社會有需要的人士出謀獻策,貢獻社會。作為香港這城的信徒,其實我們每一個都可以身體力行,踐行信仰。明光社將以往為期一季的課程一分為二,在5至6月,舉辦了共六堂的「社關課程2019 落地實幹論社關」,讓學員可以多了解基督教機構和信徒現時從事的社關工作。

從政非好漢?

明光社

第一堂課探討了基督徒從政的議題,由立法會議員涂謹申先生(阿涂)和觀塘區區議員鄭景陽先生擔任講員。不少人覺得官場黑暗,政客要生存,必須詭詐,偏偏多年從政經驗告訴阿涂,信靠上帝才能成功。他以28歲之齡出任立法會議員,當年面對有經驗的對手仍能勝出,他深信是神的帶領。他一直堅守原則:不詭詐,不騙人;深信只要自己努力,神就會幫助。面對將來不明朗的政治環境,他仍然深信神掌管明天,沒有任何人或事可以限制神的工作。

鄭先生相信香港是一個講道理的地方,社會上有不同的人,應彼此尊重,如果大家具真誠信念,其實是有磨合的空間。除了自己努力工作,他感謝街坊助理和整個團隊的付出。他會祈禱,看看有甚麼是神想他去做的。要面對各種價值觀的衝擊,他坦言不知道自己有沒有能力堅持這漫長的戰役;他認為要推動社會進步,有時甚至需要付出整個人生去完成。

環保的迷思

明光社

第二堂課探討保育與發展,由香港中文大學地理與資源管理學系客座教授及前漁農自然護理署助理署長王福義博士擔任講員。提到保育的這個概念,王博士指大家可能會有不同理念和想法,這涉及彼此不同的價值觀。他認為,基督徒思考相關議題時,需要建立一套正確的土地神學。他慨嘆現在不少地區為了得到土地而填海,因為土地代表財富、力量和控制權,而人在使用土地時,卻不願意遵守規則。但他指出,在舊約時期,在神給以色列人土地前,是先要他們學習遵守一些規則,例如安息年的設立,正正是要讓土地有機會休息。他說,土地是神的恩典,是神創造的一部份,也是我們的兄弟,人需要尊重土地才能獲得食物。他強調對土地有正確的觀念是重要的。

與基層長者同行

明光社

第三堂課探討關顧基層長者,由城市睦福差傳學院院長鄺玉婷博士,及城市睦福團契同工文國輝先生擔任講員。鄺博士提到,有研究顯示本港約有10%的長者出現抑鬱癥狀。她指香港的長者因面對獨居、患病,會感到孤單,甚至抑鬱,這會引發他們自殺。她分享到,機構會協助長者建立人際關係網絡,例如讓弟兄姊妹到長者家裡,跟他們吃團年飯。曾經有位伯伯哭著對探訪的義工說:「老伴走之後,未試過開枱食飯,有你們來,這間屋多了很多人氣。」而除了在身心靈社四方面關顧長者外,他們亦重視讓長者為群體貢獻才幹。

明光社

文先生則提到,長者有「被聆聽」的需要,他曾在教會舉辦一些社區聆聽訓練時,期間有位姊妹分享到,在教會認識一位長者,每週崇拜都會見到他,但當她試著聆聽他的故事後,才發現原來這位長者常常到公園坐,沒有別的活動了。文先生指,透過聆聽,我們才能了解長者的生活和在公共方面的需要。

當住屋愈來愈不公義

明光社

第四堂課探討了基督徒服侍有住屋需要人士的工作,由社區房行動者Edmond Wong和「光房、光屋」,「要有光」創辦人及行政總裁余偉業先生擔任講員。Edmond在2009年開始買入舊樓單位,將它們改建為劏房出租。裝修時,他會將走廊設計得比一般的劏房走廊闊(一般劏房走廊只有28吋,他的卻有36吋),每個單位都有窗戶,令租客生活得舒適點。他會將單位租給有需要的人,如一些婦女,而租金方面,他大致上只會收租客約25%的收入,亦設有綜援住戶價。在服侍的過程中,他試過遇到不少問題,例如有租客將他的地方弄得一團糟,但他仍堅持懷著憐憫的心去服侍有需要的人。

余先生本來是國際大機構的總裁,他在2010年成立社企「要有光」,除了想為有需要的人士解決住屋問題,他亦很想幫助租客在租用房屋期間,發掘到自己的潛能。「光房」這個概念是他建立的,所謂「光房」就是有些業主願意在一段時間內將自己的物業拿出來,以促進別人的發展,他管理的「光房」的租客主要是經由社工推薦的單親婦孺。而租客在居住期間,則要訂下個人發展目標。他指有的租客入住「光房」後,由失業變為就業,有的則完成職業培訓。

服侍難民路

明光社

第五堂課探討服侍在港難民的工作,由基督教勵行會總幹事張洪秀美太平紳士和該會同工Jeffrey Andrews(Jeff)擔任講員。張太表示現時香港約有7,000多人已經過審批或在等待審批是否具備難民資格,而獲確認為有難民身份的約有250人。Jeff則指出在港的難民,有的是來自也門、伊朗等地。

張太指在港的難民雖然身處在一個安全的地區,但由於他們沒有生命危險,故很難找到第三個國家收容他們。由於沒有居港權,他們不能在港工作,小朋友唸書也只可唸到中學,這令他們的生活只能倚靠救濟度日,他們不少更患上精神病。該會的工作著重幫助難民改善生活,張太表示透過申請及獲入境事務處批准,有的難民可以在港工作。Jeff欣喜地分享到,有難民在酒店工作,因良好的工作表現而獲得年度傑出員工獎,反映難民也可以貢獻本地社區。

富家客不絕、貧無親友訪?

明光社

第六堂課探討與貧窮人同行這個課題,由新福事工協會總幹事梁友東牧師擔任講員。香港是個繁華璀璨的都市,但2016年的堅尼系數(反映社會貧富差距情況的指數)達0.539,根據聯合國的指引,這個指數已屬高等級。梁牧師指機構會與各區教會合作,服侍有需要的家庭。而機構不只是透過從上而下、慈惠的方式幫助他們,而是希望幫助他們找到自己的尊嚴,讓他們自力更生。他提到很希望教會能做到持續地與人同行,關心人的生命。他分享到一個感人的例子,一位受助人是持雙程證來港的單親媽媽,她患上肝癌,需要10多萬元的手術費,幾間教會的弟兄姊妹一同籌集這筆費用,可是接受治療後,她的病再度復發。這位媽媽沒有埋怨,更對九歲的女兒說,自己有天會離開她,但天父會守護她,而教會的弟兄姊妹也會繼續關心她,結果這位姊妹離世,她的女兒進了兒童院,教會的弟兄姊妹每星期也會到那裡接她,帶她參加教會的活動。

應用倫理課程

除了上述以「實幹社關」為導向的課程,踏入下半年,明光社將會舉辦另一個以「應用倫理」為導向的課程。很多時,我們以為「倫理」都是些與日常生活脫節,只是學者在象牙塔、牛角尖中鑽研的東西,但事實上,不論是生(生命之謎與智慧設計)、死(安樂死與自殺問題)、愛(互聯網、社交媒體與人工智能中的愛)、性(性別認同與變性人)、權(公民抗命與順服掌權)與慾(投資、投機與利慾)等等課題,都與我們日常生活息息相關。「應用倫理」課程會在這六個面向中,邀請不同的專家與學者,與學員一同討論,如何在生、死、愛、性、權、慾中找到準繩,在暴風中展現笑顏。課程將於10月開始,報名詳情,請留意研究中心公佈。

買樓、生涯原是夢?

── 生命倫理錦囊 第22期

29/06/2015

現代人生活,往往離不開「衣食住行」的基本消費。然而香港「住」的問題卻是出奇地嚴重:樓價高不可攀之餘,現在連租樓也成為難題,而買樓置業彷彿又成為了人生是否成功的指標,幾乎令人人都在追逐這個「買樓夢」。[1]

據第十一次《全球樓價負擔能力調查》指出,香港的樓價入息比率為17.0,即香港市民「不吃不喝,一分錢都不消費」,將全部薪金儲起,十七年後才有望置業。[2] 而香港居住在自置物業的住戶佔總住戶52%,[3] 遠低於新加坡的90.3%,[4] 和台北市的81.91%。[5]

或許我們會問:為何「買樓」對­­於香港人這麼重要?當城中的財經名流說:「去少啲日本,萬五元月薪儲三千可上車」,[6] 或是說:「年輕人,不要讓500呎綁住你的青春」,[7] 這其實是對香港置業問題片面的理解。在香港,置業除了是一個居住的選擇之外,其「價值」的問題往往是更大的考慮:香港現時既沒有「租住權」的保障,[8] 也沒有健全的社會保障制度,若不是住在公營或資助房屋的話,置業變相成為了主流社會作為自己生活保障的主要選擇,而這也直接影響了大部份人的生涯規劃。

生命及倫理研究中心於2015年2-3月進行一項名為「香港人置業行為與態度研究」,了解香港人置業的行為及取態。調查發現,六成無殼青年表示放棄買樓;約四成青年坦然為上樓感徬徨無助;三成四受住屋問題困擾的青少年考慮移民;一成半20-39歲青年的婚姻和生育計劃被干擾。當中主要數據如下:

  • 約一成半受訪青年分別因為住屋問題,影響婚姻(15.6%)及生育計劃(14.8%)。
  • 40.9%的受訪青年因為住屋問題而調低生活質素(例如節衣縮食、減少旅行、消閑享樂等),24.3%的受訪青年工作計劃(例如要轉工、做兼職等)受到影響;
  • 34.1%的20-39歲受訪青年因為住屋問題而希望移民,對於生涯規劃會受到住屋影響的青年來說,意欲更甚;
  • 35.0%的20-29歲與44.8%的30-39歲的受訪青年同意「買唔到樓很徬徨無助」;60.7%的20-29歲與58.0%的30-39歲受訪青年認同「已經完全放棄買樓」。[9]

多年前有一本名叫《蝸居》的小說,故事一開始便描述一對夫婦為了買房子而經歷不少血淚辛酸,為了儲蓄更多的錢,他們捨不得租大一點的房子,也選擇與人共用洗手間,把孩子寄養到女主角的娘家中。

以往在香港社會中有著「向上流」的價值觀:只要努力讀書,努力工作,便能安居,亦會有出頭天。可是近年的樓市發展,彷彿成為了港人不能承受的重。而這並不只是經濟考量,而是影響到家庭生活質素、雙職家庭、跨代相處及工時問題等問題。

究竟「安居」應否是我們的一項基本「權利」?當年我們的政府盡了最大的努力,取締了木屋區,消除了籠屋問題,也將臨屋區居民安置上樓,那時我們都以為房屋問題已被解決了;但怎知在這幾年,香港人不僅買不起樓,而且也租不下,工廈劏房和板間房又林立。置業安居,彷彿又變回了一個天空妄想……

女主角回娘家探望孩子,都只買火車的站位票,寧願站立12小時,好把坐位的車票錢省下來。作者六六提到家中的女主角租了房子五年後,發現「攢錢的速度永遠趕不上漲價的速度,而且距離愈來愈遠。再等下去,也許到入土的那一天」才能買樓。她一想到自己會「住在這10平方米的房子裡。如果這幢古老的石庫門房子不拆的話,她會一直租下去,一直節衣縮食,一直湊不夠房錢」,她便悲觀地問:「要在這個城市裡有一個家,這顯然是不可能的。我究竟在奮鬥甚麼?」

在樓價高得可怕的香港,這對夫婦為房屋而奮鬥的故事引發不少小市民的共鳴,而「我究竟在奮鬥甚麼?」更加是不少人的心底話。為了買樓;有人多年不敢去旅行;有人需要節衣縮食;有人不敢轉工;有人不敢追求自己的夢想;儲錢買樓確實會影響我們的生涯規劃,當人發現儲蓄下來的錢永遠追趕不上樓價升幅時,只會讓人意志消沉。有賺錢能力的人尚且因為儲錢買樓而感到沮喪,更何況那些月入不高的年青人。

當買樓夢變得遙遙無期,甚至連租金都變得非常高昂的時候,部份香港的年輕人,包括大學生,只好選擇「向下流」,寧願為了輪候公屋而「積極地」找尋一份低薪工作。[10] 這樣做一方面不必成為「樓奴」之餘,另一方面生活質素也可能比住私樓來得高。[11] 隨著年青人「向下流」,年青人輪候公屋的數目也一年高於一年。當房委會建議調高公屋申請人入息及資產限額上限時,有九十後表示即時想申請。[12]

有人批評這些年青人不思進取,但事實上,基於「學歷通脹」,高學歷及高技能需求的職位又「供不應求」,[13] 這班人實在需要向上流的動力,而不是指責,社會人士宜多作鼓勵,讓他們相信奮鬥是有希望的。年青信徒可能會好一點,因為信仰的緣故,我們學習依靠上主多於依靠環境。然而,雖然我們受教而相信「天空的飛鳥不耕不收,天父尚且養活他們,百合花不勞苦不紡織,天父尚且給它們尊榮」(太六25-34),但真的到了信心需考驗的時候,要相信神的供應,或許不是容易的一課。畢竟,我們不是簡單的百合花或天空的飛鳥,有時難免為生活的各種挑戰而憂心,未必時時刻刻都能像哈拿一樣,原本心裡愁煩,但向神哭訴過後,便能馬上釋然,重新得力(撒上一10-18)。

不少為房屋而煩惱的人無法有生涯規劃,甚至連基本的衣食住行都因高昂的租金而被打斷。大多數人不想花太長時間於上班路程的交通,但基於「睇餸食飯」,只可選擇偏遠的地區,即使有一點儲蓄,也不敢亂花費,因為要留待不日搬屋時使用。或許,對於信心不足的人,若要不看眼前的現實,不被一個單位所綁縛而完全相信天父的供應,那需要不斷經歷神的真實及看顧,才能重奪人生的計劃權。亞伯拉罕的人生,或許可以為我們提供一點安慰。

亞伯拉罕是為人熟悉的信心之父,他聽取神的呼召離開本地、本族、本家(創十二1-5),甚至有人說他獻以撒為祭(創二十二1-12)是信心巔峰的表現。這都是對的,但我們不要忘記,他也有對神懷疑的時候。雖然他相信神賜自己孩子,甚至多如星宿(創十五4-6),但當神應許他與妻子撒拉有一個親生兒子時,他仍禁不住笑了,因為他不相信兩個老人家還有生育的能力(創十七15-18)。然而,他不敢直接地向神表達他的不信,只是通過求神保守以實瑪利(創十七18),間接地表達出他對神的懷疑。[14]

亞伯拉罕絕大部分時間都相信神的說話,跟從祂的吩咐行事;只是,當神的應許與眼前的實際條件相距甚遠時,他亦難以「發揮」其信心。相信老人不能生育是正常不過的事情,除了亞伯拉罕及撒拉,施洗約翰的父親撒迦利亞也是如此。為此,他甚至受到天使迦百列的懲罰,在施洗約翰出生以前,不能說話(路一18-20)。不過,神沒有懲罰信心不足的亞伯拉罕,祂只是向他重申,他與撒拉會有一個親生的兒子(創十七19)。最後,神的應許兌現了,撒拉為亞伯拉罕生了一個兒子(創二十一1-2)。一百歲的男性有生育能力已是神蹟,更不要說一個停了經的女性(創十八11-12),從人的理性思維及現實看來,這是絕對不可能的事情,但在神眼中,卻沒有難成的事(創十八14)。神沒有因著亞伯拉罕的質疑而讓以撤「胎死腹中」,祂反而差派天使,在亞伯拉罕面前向撒拉肯定得兒子的應許(創十八10),或許是這種真實的經歷,加強了亞伯拉罕對神的信心,讓他完全順從神,願意把以撒獻上。

很多人都說因著香港的高樓價,生活變得困難,前景似是沒有出路,但參照耶穌的教導,這些都應該是教外人的憂慮(太六31-32)。若然神能使老人生子,只要祂願意,絕對沒有難成的事。耶穌教導我們一個秘訣,邀請我們進入一次「反現實」的行動,便是即使我們被「住屋」規劃了人生,但只要我們願意把神放在我們人生規劃的首位,一切都有突破的可能。雖然,這並不表示每位信徒祈求一層樓便可以得著,也並不表示每位信徒都能脫離被迫遷的痛苦,又或者如亞伯拉罕一樣成為大國,但耶穌清楚指出,那些願意事奉主而不是事奉金錢的(太六24),和那些先熱切地尋求神的國和神的義的,便是那些在人生的排序當中以活出神的心意為優先的人,天父必眷顧這些人地上的需要(太六33)。

或許,面對耶­­穌如此的教導,我們也如昔日的亞伯拉罕及撒拉一樣不自禁「笑」了,但願神幫助我們經歷天父的應許後,之後如撒拉一樣,可以真心地笑,向人講述神的真實(創二十一6-7)。­

 


[1]研究中心今年委托香港理工大學應用社會科學系社會政策研究中心,進行一項名為「香港人置業行為與態度」研究,於今年2月至3月以電話訪問1,022名18歲或以上的香港市民。相關報道見於:〈買樓夢遙不可及 六成一香港青年放棄置業〉《BBC新聞網》,2015年6月3日。網址:http://www.bbc.com/zhongwen/trad/china/2015/06/150603_hk_property

[2] Cox & Pavletich (2014) 11th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2015 Ratings for Metropolitan Markets
URL: http://www.demographia.com/dhi.pdf

[3] 香港社會服務聯會(2014)社會領域指標—房屋。網址:http://www.socialindicators.org.hk/chi/indicators/housing

[4] Department of Statistics (2015) Statistics Browse by Theme. Government of Singapore. http://www.singstat.gov.sg/statistics/browse-by-theme

[5] 臺北市政府(2013)臺北市統計摘要:房屋住宅。網址:http://w2.dbas.taipei.gov.tw/NEWS_WEEKLY/summary/21.pdf

[6] 立場新聞(2015)《【富二代教買樓】劉鳴煒 : 去少啲日本,萬五元月薪儲三千可上車》2015年5月20日。網址:https://thestandnews.com/society/%E5%AF%8C%E4%BA%8C%E4%BB%A3%E6%95%99%E8%B2%B7%E6%A8%93-%E5%8A%89%E9%B3%B4%E7%85%92-%E5%8E%BB%E5%B0%91%E5%95%B2%E6%97%A5%E6%9C%AC-%E8%90%AC%E4%BA%94%E5%85%83%E6%9C%88%E8%96%AA%E5%84%B2%E4%B8%89%E5%8D%83%E5%8F%AF%E4%B8%8A%E8%BB%8A/

[7]〈am人物:專訪曹仁超:年輕人,不要讓500呎綁住你的青春〉《Am730》2015年05月19日。網址:http://www.am730.com.hk/article-265190

[8] 在香港,原來對住宅租賃的租住權管制,於立法會在修訂《2004 年業主與租客(綜合)(修訂) 條例》中時被刪除。現在租務市場大多為業主主導,能否租住單位,租戶往往處於被動位置。

[9] 詳見是次研討會的資料。網址:http://www.truth-light.org.hk/statement/title/n5406

[10] 〈抽到公屋港男囂張 未婚妻要分手 社工:住房問題 扭曲社會價值〉,《晴報》。2015年5月18日。https://hk.news.yahoo.com/%E6%8A%BD%E5%88%B0%E5%85%AC%E5%B1%8B%E6%B8%AF%E7%94%B7%E5%9B%82%E5%BC%B5-%E6%9C%AA%E5%A9%9A%E5%A6%BB%E8%A6%81%E5%88%86%E6%89%8B-224627128.html;沈帥青,〈低薪詛咒解不開 難擋下流志向〉。《經濟日報》。2013年01月23日。http://www.hket.com/eti/article/c173c95f-4097-4236-972e-ce881133b25c-136289

[11] 葉兆輝,〈租私樓窮過公屋戶 政府莫坐視〉。《經濟日報》。2015年02月04日。http://www.hket.com/eti/article/f1fb3a6c-298e-436e-acc3-0b223004daef-506780

[12] 〈公屋入息上調5.8% 90後搶申請,候冊數字再推高 學者憂引起恐慌〉。《經濟日報》。2015年02月04日。http://www.hket.com/eti/article/752399cb-0dbc-4099-a643-11461be91a0b-597766

[13] 〈高成低就:大學生貶值 就業焗「下流」〉。《文匯報》。2013年11月25日。http://paper.wenweipo.com/2013/11/25/ED1311250016.htm

[14] Gordon Wenham, Genesis 16-50, Word Biblical Commentary, Volume 2 (Nashville: Thomas Nelson, 1994), 25-26.

 

保障基本住屋權利 政府責無旁貸

招雋寧 | 明光社項目主任
11/06/2015

華爾街日報的臉書在六四當天貼上一條為時48秒的短片,瀏覽量在短短數天已達50多萬。短片中的旁白巧問觀眾:「用約400萬港元(約51萬美元)可以在香港買到甚麼單位?」答案是相等於標準籃球場「鎖匙圈」大小、或類似一個美國車位大小的180平方呎的豪宅。

香港樓價高得離譜是常識。第十一次《全球樓價負擔能力調查》公佈若港人要負擔一個正常單位,他的代價是十七年不吃不穿地工作,為全球之冠。港人居住在自置物業的住戶比率為52%(台北市及新加坡分別為81.9%和90.3%)。在香港,由於樓房首要作用是投資而非自住,加上現行沒有保障租客的政策,身邊不少朋友都面對兩年搬一次的狀況。

租住難,置業更難,試問誰能安居樂業?生命及倫理研究中心在6月公布了《香港人置業行為與態度研究》的調查結果,調查以隨機抽樣方式訪問了1022人,約有三成人感到自己並非處於安居樂業的狀態。
 
該研究亦特別調查住屋問題對20至39歲青年的生涯規劃的影響。當中分別約一成半受訪青年因為住屋問題而延遲結婚及放棄生育;而17.3%受訪青年在婚後因住屋問題而與父母同住,工作和消閒上都一樣因著到住屋問題而感到困擾。

我們的社會必須更敏銳於年青家庭的住屋需要。筆者強調的是需要而不是需求,也不是經濟上的數字,而是實實在在的家庭需要:擠迫的住屋、核心家庭之間的磨擦、遲婚、生育年齡下降、生育數字下跌等一連串問題、雙職供樓家長…… 政府的房屋政策有必要加入家庭友善的考慮,協助市民在安居樂業的基礎上,讓他們更有效地承擔自己對家庭、婚姻和生育的責任。

此外,青協早前也發表了《青年價值觀指標2014》,結果指有62.3%的受訪青年表示希望移民外國,原因不明;而在《香港人置業行為與態度研究》中亦有同樣發現,有34.1%受訪青年表示因住屋問題而希望移民,其中25至34歲的受訪者移民意欲比率更升至四成。姑勿論「這些人是否真的有資金衝出香港,但20至39歲的青年正正是明日的社會支柱,而他們現在竟然因著不能安居的緣故而離開心愛的香港,這是相當可悲。政府應及早照顧年青人的住屋需要;筆者再次強調,政府不單是著眼於經濟數字上的供求問題,而是活生生的住屋基本需要。

聯合國在《經濟、社會及文化權利公約》就第十一條提及的適足住屋權提出一系列的解釋,其中包括可負擔能力、宜居程度、得到住房的機會等。然而,現今的香港樓宇面積大小合宜嗎?樓價又合理嗎?住屋市場是否已經失效?回答並要解決以上問題,政府責無旁貸。

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《成報》 11/6/2015

當血淡如水

蔡志森 | 明光社總幹事
16/03/2015

元朗區的所謂光復行動,演變成警方、支持及反對團體的三方衝突,往日血濃於水的同胞情誼,因本土主義抬頭而褪色。香港人與中國人本來是可以並存的身分,漸漸變成對立的關係,令人感慨。

猶記得中學時代聽老師講中國文化的源遠流長、博大精深,對身為中國人而感到自豪。當讀到近代史,知道晚清以來,列強侵華、中日戰爭和國共內戰為民族帶來的苦難,心裡的確常常期盼中國人有安居樂業,在世界抬起頭來的一日。不過,其後讀到文革十年不少顛倒是非,泯滅人性的互相批鬥,心裡最深刻是白樺《苦戀》裡提及的「你愛國家,但國家愛你嗎?」的感慨。而八九六四更是貼身和無法忘懷的傷痛。不過,無論在甚麼景況,我從沒忘記自己是一個生活於香港的中國基督徒,和自己的國家、民族有無法分割的關係。

近年不少香港人,特別是年輕一代,由於對中央政府種種施政的不滿,以及對一些國內同胞在香港的言行反感、加上太多水貨客和自由行湧入,令很多旅遊和購物地點面目全非,嚴重影響香港人的日常生活,再加上政府反應遲鈍,沒有主動積極疏導,終於令對立的情緒不斷升溫,釀成愈來愈大的衝突。

愛國愛港不等如愛執政者,同樣,對執政者的不滿,亦不應扭曲我們對國家和同胞的愛,而對一部分同胞的所謂劣行更不應以偏概全,看成所有同胞的問題。香港人撫心自問,曾幾何時,我們到外國旅遊亦沒有入境問禁,過往香港遊客亦以吵鬧而聞名,此外,在改革開放初期,港人亦何嘗不是經常回內地「掃平貨」,財大氣粗,令不少地方物價飆升,怨聲載道。

無可否認,香港居民與內地同胞在經濟上拉近了,接觸頻密了,但大家願意了解及體諒對方的心卻愈來愈少,不幸的是有些團體和政客更煽風點火,激化彼此的矛盾,令本來已逐漸血淡如水的關係,進一步演化為水溝油,甚至水火不相容。

教會和弟兄姊妹作為和平之子,應更努力居中調和彼此的關係。當然,在過程之中亦要小心,勿讓其他人覺得我們是為當權者塗脂抹粉,但我們不應以愛國為恥,更應善待家裡的人。
 

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《基督教週報》 115/3/2015

真的可以上車嗎?

吳慧華 | 生命及倫理研究中心高級研究員
19/01/2015

(講員:吳澤偉先生│納思資源策劃有限公司董事總經理)

11月12日的晚上,我們邀請了納思資源策劃有限公司董事總經理吳澤偉先生(David),與大家一起探討在現今香港樓價高企日益嚴重的情況下,究竟香港人有何出路?而作為信徒,面對有車上不得的景況,我們又有何反思?

安居樂業 頤養天年?

David提出當我們打算「上車」之前,或許需要問自己一些問題:「買樓,為咩?」,又或者要問「今日的香港是否仍然適宜居住?」很多人都認為買了樓等同安居樂業,可以安享晚年,但現實是否如此?

David透過不同數據與參與者分享,有樓在手有時未必能夠安居,要視乎業主在退休時還有多少積蓄。假設業主打算把整份積蓄用來置業,需要花掉三十年「供」一個頗為優質的單位,到他退休時,手頭上的存款可能已經剩下不多;即使不用供樓,管理費、差餉、地租及維修費加在一起,也不是一筆小數目。

假設供樓第一年平均每月需要支付七千多元的雜費,以每年約有百份之四的通脹計算,完成供樓後,每月也要支付三萬多元的雜費。若然此時業主剛好退休,雜費則變得無比沉重。對於那些購買了大單位及高質素樓宇的人來說,還可以出售其單位,換取一個較小的單位,以減低雜費開支,以及賺取一筆養老金;但對於一些勉強上車,只可以購買一個小單位或舊單位的業主,他們又如何安享晚年呢?David引用石鏡泉的戲謔來對現今退休人士的狀況開玩笑:退休人士至少要有一千元,大約用二百元買帳幕、約二百元買睡袋,約二百元買手拉車,剩下來買八達通,然後到郊野公園居住。

失敗的房屋政策

然而,香港樓價何時變得這樣瘋狂?根據數據顯示,若比較2001及2011年的樓價,在九龍區介乎於100-160平方米的單位價格,,十年之間上升了3.76倍;香港島區為2.95倍;而新界區則上升約2.1倍。

香港的國民生產總值在過去十年也有不俗的升幅,由2001年平均每人有25,230美元,升至2011年的35,143美元,升幅為1.39倍。可是根據政府統計處的數字,在2001年,男士的每月入息中位數為12,000港元,十年後則升至13,000,當中只有8.3%的増長,增幅不到一成。至於女性的每月入息中位數,2001年為10,000港元,2011年為11,000港元,也是只有一成的増長。究竟,在香港的國民生產總值的實際升幅中,有多少是落入小市民手裡?還是,大部份都落入地產商等大財團手中?

David認為香港過去十年的房屋政策是失敗的。香港平均每年須要建造40,000個單位,才能滿足市場的需求,可惜,過去十年香港所建設的單位數目沒有達標。而地產商所囤積的土地比政府多出四倍;這些土地很多是以低價從農民手上買回來,一旦發展,他們所賺取的利潤是難以估計的。David表示香港並非需要慈善家,只是希望企業家或資本家有良知,不要賺到盡。

至於政府打算發展的古洞北和粉嶺北、粉嶺高爾夫球場,以及啓德發展區的計劃,David也質疑這些城市發展計劃,有多少是為香港小市民的福祉?以太古城作一個參考,太古城的面積為21.4 公頃,有12,698個住宅單位。古洞北、粉嶺北新發展區、粉嶺高爾夫球場,以及啓德發展區合共937公頃,以太古城的比例來計算,可建 556,070個住宅;但根據政府的預算,卻只可建120,700個住宅,其中有14,000間公屋。這些低密度的房屋,銷售對象是否為了香港小市民?香港的房屋政策,有多少為了香港的普羅大眾?還是最终只是為有錢人而建?

小市民面對如此的房屋政策,到底有何出路?David認為重新實行租務管制有助小市民安居,只是現今的政治環境難以重新實施。另外,David也鼓勵不少接近五十歲卻又未上車的人移民台灣。除了台灣,只要大家可以打破香港羅湖的界限,退休的地方會有更多選擇。

基督徒的社會倫理

面對樓價高企,作為信徒群體,要反思的不單只是信徒可否先註冊抽公屋,之後再正式行婚禮這類問題,而是信徒群體有否意識到銷售文化已經入侵到教會群體當中。

今天的香港,接近九成的國民收入仰賴於金融、地產及零售業,跑業績、追求達標等銷售文化已深入人心。曾有教會聘請同工,要求這位準同工於試用期內,所負責的事工必須達至某個增長指標,教會才會正式聘用。試問這間教會以行動向信徒傳講了一套怎樣的福音?

信徒群體需要對銷售文化醒覺,也可以就這議題在教會多加討論。現今不少信徒對社會是有虧欠的。在嬰兒潮出生的一代,雖然起初生活非常艱難,但亦受惠於當時的教會,無論是教育或是信仰,都得到造就。之後正值中英聯合聲明草簽的契機,不少信徒能夠晉身政府管理階層,成為政府部門中的中流砥柱,可惜的是這些過去的得益者,卻沒有好好管理現今的香港,打造一個屬於普羅大眾的香港。

現今的信徒面對三種不同的危機。第一種是身份危機,不知道自己是中國人還是香港人;第二種是價值觀世俗化;第三種是生活沒有意義、對前路沒有方向。要打造新天新地,信徒或要思考自己的召命在哪裡——在香港,又或是在中國。唯有改變價值觀,才能在凶險的世代中變得堅強。

地產如何霸你權?

陳永浩博士 | 生命及倫理研究中心研究主任 (義務)
08/09/2014

在香港,能否上車買樓不僅是人生大事,更成為了不少人的人生憾事!當大家不約而同的說「地少人多」、「樓價過高」,繼而就是發出對「地產霸權」的不滿和指責。可是,地產霸權究竟所謂何事呢?誰都知道香港大地產商當道,但香港經濟和城市發展,從何時起以及為何會變成由大地產商主導呢?他們是如何壟斷樓市、街市,甚至超市?政府真的與地產商勾結嗎?當我們今日一面痛罵著地產商,但同一時間卻成為了樓奴,或將上車置業變成了成功目標的時候,我們也有份促成地產霸權嗎?今回對談,我們將談談以上問題。

 

地產霸權的由來

地產霸權是甚麼?其實,地產發展成為香港經濟的重點由來已久,由上世紀五、六十年代開始,隨著香港地產市場開始有「分層出售、分期付款」的銷售模式,以至樓宇按揭和樓花買賣等安排逐步成形,結果使有能力置業的人口大增,鼓勵了地產業的發展。而在港督麥理浩年代推動十年建屋計劃和「高地價政策」,再加上回歸前簽訂的《中英聯合聲明》,限制每年土地供應不得多於50公頃,種種原因導致回歸前樓價不斷攀升,而興建私人樓宇的發展商規模也隨之發展得愈來愈大。

 除了買地,發展商也在新界大量收地,以及在市區收購舊樓重建。2002年樓市下滑,特區政府推出「孫九招」,停止賣地,停售居屋,令供應大量減少,因而令樓價大幅急升,也幫助了發展商日益坐大。

另一方面,地產商利用自身優勢造成不公平情況,如售樓時提供建築面積而非實用面積;示範單位資料不準確,使消費者難於了解細節詳情,剝削消費者的知情權;此外,又主力促銷高價的豪宅,使低價的中小形單位的選擇愈來愈少,造成市場「擠出效應」 (Crowding-out Effect) 等。地產商同時也在其他市場中進行跨行業經營,壟斷多個行業經濟。這些大多為人所垢病,也形成了今日大家討論的「地產霸權」問題。

 

我們也可能是地產霸權的推手

不過,同時我們也要反省:當我們也投入於炒樓活動當中,又或是寧願到超市、連鎖店享受一站式的大型商場購物樂趣時,也不願在街市和路邊的士多買東西,我們其實也間接成為了地產霸權的推手。

另外,我們也要多看看政府的角色:究竟現在的房屋政策,是為了使經濟增長、城市發展,還是去照顧市民,使之能夠「安居」?環顧香港鄰近國家的房屋政策,我們看到新加坡的「組屋」政策,它能使大部份國民居有定所。然而諷刺的是,他們整套制度其實是源自香港的公屋、居屋政策的。

 

產業一詞在聖經中的意義

「產業」一詞在聖經中多次出現。產業除了作為營生,其實也帶有安居、樂業的意思,甚或有將家族繼承和存留的意義。無怪乎以色列民到達應許地後詳細記錄「分地」事宜(參民數記與約書亞記)。而貪圖、霸佔別人的產業,是會被耶和華責罰的(彌二2-3)。

 

資本主義源於基督教的人文關懷

或許有人會說,香港是個資本主義城市,我們奉行自由經濟,地產商也只是「做生意」,想賺錢並沒有錯。況且他們所作的,頂多只是遊走於法律的灰色地帶,也不是犯法行為云云。是的,香港的確是一個資本主義的社會,以商業掛帥無可厚非。不過,很少人知道「資本主義」當初被提出時,其實是帶有不少基督教信仰的元素,如現代社會學鼻祖之一韋伯(Max Weber)就以資本主義與聖經中「工人作工得工價」為理論基礎。不過當經濟學和資本主義的發展都向「賺到盡」(Profit Maximization)的方向走時,大家卻忘記了資本主義的發源地──聖經,同時講及「種田收成不要割盡,要將剩下的留給貧苦人」這種不要「賺到盡」,容讓其他人有合理生存空間的商業倫理和社會責任的教導。

賺錢企業,也可有良心,不是嗎?

或許,這就是今日我們對地產霸權的一個忠告。

是誰偷了年輕人對工作的投入感?

吳慧華 | 生命及倫理研究中心研究員
13/03/2014

早前有報道指到某機構舉辦招聘博覽會,當中以零售業空缺最多,佔整體空缺四分之一。由於零售業人手不足,流失率高,業界不惜以高薪聘請新人。其後報道又轉述有些僱主投訴「很多年輕人責任心不足,不是返工一日後不出現,就是做一個月便跳槽。」有些僱主甚至批評某些應徵者在面試時晃腿、搖櫈、中途接聽電話而沒有不好意思,或是毫無準備,甚至回答不出自己曾做過哪些職位。

從報道看來,上述的年輕人似乎沒有很強的責任感,甚至不太投入工作。然而是甚麼原因導致他們這樣?他們是否天生便是欠缺責任感的人?還是他們生活條件太優厚,又或是被父母保護得太好,以致他們「不必」為五斗米而折腰,當稍有不順己意或捱不住便即時辭工?我們不能完全排除上述原因,有些年輕人因為太受父母照顧而不能捱苦,以及未學會承擔。甚至有大學生要由家長陪同面試;而且家長更嫌工作時間長,問僱主可否縮短工時。試問當年青人連面試也有父母在旁為他出頭與僱主「講數」,他又怎能成長?又怎會有獨立處理工作的能力呢?

只是,這些都未必完全是現今年輕人對工作不投入的原因。幾年前,傳媒筆下的「80後」,也與上述的年輕人相似,僱主同樣批評「80後」對工作不熱誠,沒有責任感。然而,根據生命及倫理研究中心的「80、90後基督徒的社關及價值觀調查報告2011」,以及香港大學社會工作及社會行政學系葉兆輝教授對80、90後所作的調查,皆發現大部分的80、90後受訪者都是有熱誠、有責任感的年輕人。

葉教授指出大部分受訪的80、90後都是上進的,他們認為進修有助升職。而研究中心的調查結果,也顯示有超過9成的基督徒受訪者認為有目標、理想、自我實踐和人生意義是重要的。所以,新一代之所以對工作投入感不高,並不在於他們只顧玩樂、學術水平不高,又或是沒有上進心。其實,不少受訪者表示,與上一代相比,他們的確是較困難的一代。在地產霸權的影響下,他們少了一個邁向置業的階梯;而昂貴的租金也令人不容易創業。另外,多年來內地人來港投資置業,以及自由行來港購物形成龐大採購量,雖然促進了香港的金融業,更讓地產及銷售業愈發蓬勃,但總的來說,工種卻未夠多元化,因而未能使新一代發揮不同才能。

「這都是社會的錯」似乎是個老土的藉口,但可惜這句說話卻又似乎頗能描劃出香港新一代所面對問題。這不單是人的質素問題,亦涉及社會結構和規劃的問題。年青人最需要的也許是機會而不是指責。

 

曾經刊載於:

《成報》 13/3/2014

「小財爺」與「大特首」

藍俊文 | 明光社項目主任(社關行動)
23/01/2014

政府坐擁龐大的財政儲備,有言政府不應做守財奴,但也有言特首不應慷納稅人之慨作自己的政治資本,今次施政報告被批評未能惠及中產,壓力明顯落了在草擬財政預算案的財爺身上。有批評指特首與財爺在理財觀念上有矛盾,然而從兩者的矛盾中我們可以理解兩人背後其實存在著兩種不同的管治理念,並起了互相制衡的作用。

假如我們將曾蔭權和曾司長的管治理念視為「小政府」(Small Government),那麼從梁振英近一年半的管治經驗來看,現屆政府似有走向「大政府」(BigGovernment)的趨勢。過往被奉為金科玉律的「積極不干預」(Positive non-interventionism)原則均一一被梁政府打破,例如在去年初實施「限奶令」、推出樓市「雙辣招」,徵收雙倍印花稅;又例如近日在施政報告中推出「低收入在職家庭津貼」,以及計劃在今年中提出退休保障建議,這一切一切都讓人切身感受到這對無形之手(invisible hand)正逐漸變得清晰可見。

回顧香港的歷史,打從殖民地年代開始,港英政府一直在經濟上持守自由主義的原則,主張政府應是「有限政府」(Limited Government),並在「借來的時間,借來的地方」上營造有利的營商環境,使香港作為外資與中國大陸經商的跳板。由開埠到廿世紀初,「社會福利」的主要提供者都是民間組織(如宗教及華人慈善團體等)。直到上世紀五十年代,自石硤尾大火後的公共房屋政策開始,政府才開始有計劃地推行各項社會福利。不過計劃始終是較短期,以解決當時的社會問題為依歸,因此常被批評為「頭痛醫頭,腳痛醫腳」,缺乏長遠目標。直到七十年代開始,幾位港督才有計劃地在醫療、教育、房屋和福利上為香港制定較長遠的社會政策。不過,大體而言,香港並未走上像當時殖民地宗主國 英國一樣的福利主義國家之路。

回歸後,特區政府仍然持守這種管治思維,曾蔭權政府更不只一次強調「大市場,小政府」是政府一直恪守的經濟原則,在其施政方針上亦充分反映這種管治思維。信奉「小政府」的曾蔭權認為自由市場會按供求定律自行調節,政府不應對市場多作干預。可惜的是,這種想法卻最終令市場失衡,樓價飆升,貧富懸殊。

梁振英在民生方面的施政在不少地方均看到政府的手正逐步介入市場,大有向「大政府」邁進的趨勢。雖然香港已連續20年獲美國傳統基金會和《華爾街日報》選為全球最自由的經濟體,不過有關的優勢正逐漸減弱,出現這種結果和梁振英上台後頻繁地出手介入市場不無關係。

我們無法預測這種「大政府」趨勢對香港究竟是好是壞,然而參考外國的經驗,「大政府」無法避免會令公共財政有不輕的負擔。事實上當任何「派錢」措施推出後,日後政府想停止亦困難重重,錢只會愈派愈多。政府假如要維持這種「大政府」的角色則必須思考如何開源,難怪由前朝起已擔任財政司司長的曾俊華近日表示政府的財政壓力愈來愈大。當要開源的一天到臨時,作為公民一分子的你是否願意接受?未能受惠於「大政府」福利的一群又會有何回應?

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成報 23/1/2014

家是香港?家是劏房?

藍俊文 | 明光社項目主任(社關行動)
30/05/2013

政府最近大灑金錢搞「家是香港」運動,希望能藉此增加市民對香港的歸屬感,為香港「注入正能量」。筆者認為要提升市民的歸屬感決不是搞一整年的政治公關秀,而是踏踏實實地制訂長遠房屋政策,給市民一個可以安居樂業的家。

近日,長遠房屋策略督導委員會公布了全港劏房調查報告。報告顯示全港共有66900間劏房,當中近半欠缺作為房屋必要的設施,即食水供應、廁所等等,遠遠未能符合「獨立自足的永久性居所」這個由聯合國為「適當住屋權」訂下的標準。對於這批超過十七萬住在劏房的香港人而言,「家是劏房」或許比「家是香港」更能觸動他們的神經。

房屋不僅是一種投資產品,更是人的基本需要,只有當安居的需要得到滿足時才能使人樂業,為經濟帶來貢獻。當市民無需再為「無瓦遮頭」擔憂的時候,香港人才會有安全感,社會的矛盾才能逐步緩和,從而建立歸屬感。

劏房等惡劣居所之所以在富裕的香港還有「存在價值」,是因為特區政府歷年來欠缺長遠的房屋政策。雜亂無章的城市規劃及放任自由市場主導房屋的供應,使香港的私人房屋無論是租或買,價錢都不斷上揚,逼使未能上樓的市民捱貴租、住劏房。稍有經濟能力的則可能一生成為「樓奴」,每月將過半的收入上繳給地產商,這些狀況完全不利市民建立歸屬感。

對劏房居民而言,買樓或許已成為一個遙不可及的奢望。他們只有一個卑微的願望:搬離那呎租比豪宅更貴的劏房,盡快上樓。不過,按現時政府計劃每年興建兩萬多個公屋單位的情況來看,上樓的願望似乎難以在兩三年來達成。

政府除了應研究能否在最短的時間內增建公屋,縮短在輪候冊上的輪候時間外,亦應研究在這段時間內如何改善基層市民的住屋狀況,例如:
  1. 向正輪候公屋的劏房住戶提供長期租金津貼;
  2. 重新推出租金管制條例,限制業主濫加租金;
  3. 改建合適的工廈作為臨時住屋,讓輪候公屋人士入住。

歸屬感是一種主觀感覺,是個人對一個地方的一份忠誠與認同。在香港這個資訊發達,民智已開的地區,這種主觀的感覺難以透過一系列政治運動去提升。反之,政府應在社會政策上多以市民的福祉為依歸,讓香港人能安居樂業才是建立歸屬感的正途。

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成報 30/5/2013

十八歲申請公屋 —青年住屋的迷思

歐陽家和 | 明光社項目主任(流行文化)
22/03/2013

青年居住問題成為香港近年重要話題,由父母代交首期置業,到變成寄生族,或者住劏房,甚至子女一到十八歲申請公屋,均見青少年「住屋」問題。這問題牽涉的除了住屋,還有傳統社會對「家」、對成功、對婚姻等等的迷思,要拆解似乎並不容易。
 
近日,有團體建議政府考慮在天橋底興建臨時房屋及青年旅舍,社會為此紛擾一會,發展局局長陳茂波更寫網誌反對有關建議。香港青少年的住屋短缺問題到達如此地步,究竟是誇張,還是真有此需求?
 
青年住屋問題成因複雜
香港的上樓問題嚴重[1] ,青年居住問題就更複雜。隨著讀大專的青少年不斷上升,青少年就業時間延後,但他們的人工卻沒有因此而提升。根據統計處的資料,2001年到2011年15-24歲的月入中位數居然同樣是8,000元:但令人吃驚的是即使到25-34歲,情況也幾乎是一樣 (見表一)。不過近十年的樓價和消費物價指數則有如火箭般上升,快餐店的午餐最少貴了10元,一杯奶茶單叫亦貴了8-10元,升幅近一倍。

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以上種種原因均令青少年甚難「離巢」。上一代的青少年,20多歲便會一個人搬出來居住生活,但此情況在這個時代突然消失,換來的,是繼續在家中與父母同住。統計處資料顯示與父母同住的百分率,正在上升。(見表二) 在80年代因結婚搬出去住的核心家庭欠缺支援的問題,在2000年完全沒有出現,現在較多出現的情況反而是青少年不離巢,甚至婚後回家與父母一起住。

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不少青少年和其家長早在幾年前就發現青少年難以獨立離巢的問題。因此,部份家長會借首期給子女買樓,之後讓子女自己供樓。可惜近期樓價太貴,此舉的實際效果是令香港青少年一畢業,身負雙重債務:欠下讀書時的債務外,更加一大筆樓債,即時變成「樓奴」。不少家庭認為此舉令他們生活質素下降,部份「樓奴」每月供款超過月薪一半,結果衣食住行也不能照顧得到,淪為家徒四壁,自覺生活十分悲慘。
 
青年自願「下流」現象
部份人士則選擇「下流」。所謂「下流」,就是放棄升職、加薪等原本可以令個人向社會上層流動的方式,相反選擇留在社會低層,期望可以過簡單生活,享有政府一些基本福利。當中,入住公屋是其中一個神話。根據房屋署數字,未滿30歲公屋申請者數字共有45,700人,當中佔非長者一人申請者比率超過一半,11/12年度新登記的更佔6成。(見表三)

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事實上,若要符合現時非長者一人申請者的入息審查的話,每月扣除強積金後的人工不能超過8,740元,而且根據房署的計算方法,青少年要以此方式入住,排隊也至少要排七至八年,不過即使有人願意於十八歲在學時就開始排隊,認為畢業後自覺捱數年低人工就有機會上樓;加上剛入職的青少年工作未必穩定,有時失業,隨時「搏」到上樓,他們認為此舉可以成功對抗地產霸權,不用捱買樓租樓,即使日後人工再加,兩三倍租金也比巿價便宜。

再細看2012年公屋輪候冊申請人統計 (見表四),不難發現青少年下流成家的動力非常大。超過七成未滿三十歲的輪候公屋人士,的確為了離巢,他們亦批評現時居住空間小,租金貴等問題。他們當中有大部份人是大學生,這實在是經過計算後的無奈決定。畢業後即使找到工作,要處理強積金,還大學學費,如果有基本的保險,交家用,基本日常開支,離開買樓的一成首期,也遙不可及。

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假若他們有信心成功向上爬,理論上人工自然上升,申請公屋就成為成長過程中必然的一份免費保險了。不過更可悲的事實可能是人工的確上升了,但失去公屋資格,卻同時也不夠錢儲首期,最後淪為月光族或窮忙族。
 
解決青年住屋問題非只從政策入手
政府近日建議增建青年宿舍,以比巿價較低的租金,解決青少年住屋問題。不過根據現時的建議,不論是宿位抑或是價錢,均不能配合青少年的需要。〈青年拒當樓奴運動〉成員鄭崇理在一篇評論文章表示:「說穿了,青年宿舍根本是一項以青年發展為掩飾的房屋政策。政府害怕得罪地產商,但又要令市民覺得政府有面對青年住屋問題,故此提出似是而非的青年宿舍,將之包裝成對青年的慷慨資助,並把青年抹黑成為『唔長進』的、需要輔導的一群,從而繼續把青年推往私人住屋市場。」
 
讀大學時,常言要有「四仔」:車仔、老婆仔、細路仔和屋仔。香港人對「擁有」樓房的迷思,已到了極端程度,有人以終身住公屋為樂,有人願意做樓奴。要不將香港青少年推往私人住屋巿場,首先要破除的,除了是商人「賺到盡」的技倆,還有是青少年本身對「成功」和「四仔」的迷思。否則以香港現時的人口發展來看,很難解決問題。
 


[1] 詳情可參考本期《燭光》第四至五頁,由吳庭亮博士所撰寫的〈香港人住得起嗎?〉一文。

 

安居樂業的迷思

傅丹梅 | 明光社副總幹事
21/03/2013

近年,居住問題成為香港人最關心的課題,很多人以擁有一層自住物業為一生的目標,但隨著樓價不斷「飛升」,人工卻二十年不變,擁有自置物業變得愈來愈不可能。為了擁有一個安樂窩,有人集合全家的力量購買,有人選擇租房,有人選擇婚後與父母同住,以節省支出,儲存實力,有人選擇留在低薪的工作,不加薪不升職,為的是要繼續符合資格申請公屋/居屋。您又會作何選擇?
 
安居樂業,是每人心裡的願望。擁有一個穩定居所,人才能專心發展事業。但在香港,即使有「居」也不一定「安」。沒有錢的,被迫住在「劏房」、「板間房」、僭建及惡劣居所內,他們居住環境的安全備受威脅;但有錢的,情況亦好不了多少,以數百萬元購買的酒店房間卻不可以自住;平台層是在地下;五樓變一樓,買樓變買氣受,心裡沒有平安。若能以平常心看待有樓冇樓,樓並非生命中最重要的,有固然開心,沒有亦釋然。能按自己的需要及能力,為自己做最適合的決定。不會因為恐懼而一窩蜂地在瘋狂的樓市中追樓;到頭來,追得到也未必好。每天既擔心樓價下跌而淪為負資產業主,又擔心一旦失業而無法供樓,於是要拼命工作,希望保住份工或多做兼職增加收入,以便盡快「供完層樓」。最後,除了擁有一層樓,家庭、健康、休閒和娛樂也失去,值得嗎?今年剛好是「沙士」十周年,03年因「沙士」肆虐,人心惶惶,人人在生命及健康受威脅的情況下,即使樓價跌至歷史新低,也無人問津。市民只希望不要受感染,能繼續擁有健康與家人在一起。在這個時候,人才知道甚麼是最重要的。
 
今期燭光網絡希望和大家一起檢視香港的房屋問題,到底還有沒有地起樓,我們亦訪問兩對年輕中產夫婦(不是曾俊華那種中產),一對租房,一對購房,聽聽他們的故事,讓我們更認識年輕一代的處境。我們亦會探討年輕一代為了申請公屋而自願「下流」的現象。最後,袁海生牧師會分享,身處在這個社會文化處境的基督徒,如何在「租」、「買」、「等」中作抉擇。
 

通識系列之「基督徒如何投資及消費?」花絮

郭卓靈 | 明光社項目主任(傳媒監察及行動)
17/07/2011

香港已成為世界最貴樓價之地,股市既波動凶險,港元又與疲弱的美元掛鉤,面對高樓價、高通脹的生活環境,普羅大眾都感到束手無策。明光社在今年5月舉辦一連四堂的通識理財課程,請來香港專業人才服務機構董事及資產管理公司執行董事的吳澤偉先生(David),以聖經原則,帶領參加者思考如何妥善理財及好好規劃將來的生活,學員大都表示獲益良多。

第1講:「蝸居」的日子

「理想的經濟是為美好生活而好好管理資源!」David於首課就帶出要好好工作及管理神所給我們的資源,他亦鼓勵各弟兄姊妹在教會多討論理財的智慧。
 
人們常說要安居樂業,而上一代給我們的訊息亦是說要買樓才能安居,但David卻就此反問大家︰「安居」是否一定要買樓?他忠告我們要小心留意現時單位的供應數量是超過了香港市民的需要,現時樓市是因為熱錢的支持,才會這樣瘋狂,況且內地早前開始收緊銀根,未知樓市的情況何時會出現逆轉。
 
David又指出,我們正身處於很不公平的情況,作為消費者,我們要付出很多金錢購買極昂貴的樓宇,但手上相關資訊卻少之又少!所以David提醒我們要清醒,勿讓自己輕易跌進睇樓團的洗腦區,更邀請各人細看利未記第25-26章,了解住屋和人生有的關係,並且細思神、土地及人這鐵三角的關係!

第2講:股市定估市

香港市場很能吸引外國投資者,因為其靜態的資金很多,集資亦很易、很快,但散戶只佔一成多,其他大部份的資金為機構投資、大戶及對沖/核准零售基金,所以市民對市場是難以捉摸的。
 
David提醒大家要小心傳媒,勿因市場的一點資訊就盲目跟風,因為商人辦報,「利」字當頭,普羅大眾很容易受到銀行及傳媒資訊把弄他又引述資料稱,投資者多以年輕男性為主,亦為家中的話事人,David忠告我們不要輕易視股市投資為金錢遊戲,以為能輕易操控,為刺激感及搵快錢而勇於冒險,因為沉迷這種患得患失的興奮刺激,情況和參與賭博一樣,容易引致成癮。
 
David稱,神給予我們的任務是要好好治理大地、佈滿地面、以仁慈公義統治萬物、並要好好為地球工作及愛護它。我們既被託管所有資源,所以應選擇投資於肯負上社會責任的公司,並要注意所投資的企業最好不應因商業行為而傷害鄰舍、傷害環境或損害工人健康或利益。

第3講:我要抗通脹!

透過一些日常生活的例子,David讓我們感受到作為消費者面對企業的營銷手法,實在要十分小心!在充斥不同產品及服務資訊的世代,我們要小心辨別我們的需求和了解作為消費者的權利,例如:獲得安全保障、取得正確資料、自由選擇和接受消費者教育的權利。
 
要抗衡通脹,David教路要擴闊選擇,不應單單盲從商品企業與媒體所塑造的感覺,認為只要消費就能得到快樂。其實,除了財富增加及財務狀況良好之外,令人快樂的因素還包括人際關係、社交、身心健康、理想及安全感等等,因此如能促進人際聯系、多幫助別人,建立個人自信及常常感恩,亦是感到生活開心的一些途徑。

第4講:財務規劃篇

要理財都要有錢去理才可!所以David在這最後一講亦叫我們要儲錢,並小心一些令我們儲錢失敗的成因,例如:期望與實際行動矛盾、抵受不了社會的消費文化、金融服務業的巧取豪奪又或是缺乏基本理財常識等等。而平常生活過份忙碌,令我們沒法停下來思想,也會令我們生活失控!所以除了要了解自己對金錢的態度外,亦要留意自己所消費的是甚麼,要培養忍耐能力,不明白的東西就不要購買。
 
財務方面,David建議我們不單需要有資金作應急儲備及應變的計劃,亦要有一些準備來進修及作財務自由的安排,當然,有餘力作增值投資或創業就更加理想。平時,我們需要留意一些財務比率,如支出/收入、還款/收入及負債/資產,不要讓自己陷於過度消費及負債的境況,以控制債務為開始,再走向不欠債及有盈餘的人生。
 
 
 

代代相傳的置業夢

蔡志森 | 明光社總幹事
17/12/2010

調查發現,有近六成受訪青年視置業為未來十年首要的人生目標,其次有四成人希望可把握「黃金十年」賺得第一桶金,僅得15%人打算貢獻社會。有學者認為調查反映年輕人欠缺責任感和冒險精神,對社會缺乏承擔,一味只顧賺錢,長遠會窒礙本港文化創意等其他方面發展。諷刺的是當近年愈來愈多人批評大地產商的時候,其實大家骨子裏仍然是走入地產商所控制的所謂市場遊戲,任由地產商宰割!

希望安居樂業本身不是罪,問題是我們為了所謂安居要付出甚麼代價,當結婚排在16至35歲年青人未來十年目標的第九位,生仔排第六位,而買樓卻排第一位,顯示不少年青人認為有樓才是最幸福,由於供應少需求大,難怪樓價會繼續居高不下。

也許我們除了大聲疾呼批評無良地產商的時候,也要問一下我們究竟灌輸了甚麼價值給我們的下一代,香港人的拜金主義、中環價值,在過去幾十年不但沒有改變,甚至變本加厲。

為甚麼做父母期望子女買了樓才結婚?為甚麼父母不鼓勵子女追求自己的理想和體驗人生,而是一畢業便希望他們找一份「有前途」的好工?年青人之所以沒有夢,很可能是他們有太現實的父母。

 

有樓等於有幸福?

蔡志森 | 明光社總幹事
29/10/2010

運輸及房屋局局長鄭汝樺與400多名學生真情對話時,有大學生向她訴苦,表示「女朋友話冇樓就唔嫁」,鄭汝樺回應時表示結婚不一定要買樓,否則會「少咗好多選擇,但就多咗好多磨擦」。

若果大學生一畢業或者年輕人一結婚就覺得一定應該買樓,這個想法其實並不健康,因為的確會增加自已很多不必要的壓力,亦令自已未來的發展受到一些不必要的限制。

供樓一般來說是一個比較長遠的決定,會影響一個人未來一段頗長時間要在某個地區生活和工作,一個沒有供樓壓力的年青人可以比較大膽去接受新的挑戰,無論是轉工、轉行、進修、甚至去外地闖一闖也毋須太多顧慮。而且在現時樓價已經脫離大部份市民購買力的時候,若果抱著人有我有的心態貿然買樓,只會重蹈之前不少樓蟹、甚至是負資產的覆轍。

結婚最重要的應該是感情而不是樓,而擇偶最重要的考慮應該是人品而不是財富,建基在物質的婚姻很容易因為環境變遷而改變。

不過,這位大學生的憂慮亦的確反映了不少香港人的心聲,政府雖然沒有責任令人人可以買樓,但是有責任令人人都可以安居,可惜政府並沒有積極改善市民被大地產商剝削和壓逼的結構性問題。很明顯,施政報告在可否令香港人安居方面完全不合格。

公—利 兩難全?

城市發展與土地公義的問題

陳永浩博士 | 生命及倫理研究中心研究主任
20/09/2010

筆者有幸,抽中在最近—期發售的「夾屋」貨尾單位。能夠「上車」,有人認為「好過中頭獎」,衷心恭喜筆者,就像成就了人生大事一樣。可是,高興之餘不禁反問:對於那些抽不到夾屋居屋的人,仍要「捱」貴租,任你如何辛勤工作,卻因難以儲足首期而無緣「上車」,我這樣「中獎」,算是公義嗎?
 
從買樓置業,我們實在要反思:當樓價屢創新高,蟻民們只能望門輕嘆時,為何我們的土地政策,總是只會利字當頭,利益主導?在城市要發展的大道理中,除了地產霸權和官僚主導,身處其中的居民能參與其中嗎?究竟公義,利益是否有雙贏、共融的空間?還是勢不兩立呢?

居住與工資的不公義

蔡志森 | 明光社總幹事
27/08/2010

樓價飆升是一個熨手的山芋,政府恐怕落藥太重,會重蹈八萬五的覆轍,被指責為樓價下跌的元兇,成為百多萬業主的公敵。若果不推出一些較明顯的措施,又恐怕那些一直望樓輕嘆,沒有資格申請公屋的中等收入人士(特別是年輕一輩)對政府的不滿程度不斷上升,引發更多社會矛盾。

一直以來,很多團體都要求政府復建居屋,可惜政府在部份大地產商的壓力底下,一直迴避,再近又吹風表示考慮政府出首期,資助有能力供樓的人士置業,其實有關建議最終得益的又是地產商。香港社會的不公義,其中一個根源就是一些大財團壟斷了大部份與民生息息相關的企業,包括衣食住行通訊等等,而政府又往往受制於大財團,以至一些保障小市民、小商家的法例,例如公平競爭法,一直無法落實。

最近有關最低工資的金額問題,勞資雙方一直爭持不下,其實最低工資就算真的去到勞方要求的每小時33元,亦只是月薪6千多元。面對現時樓價和租金高企,物價不斷上升,其實基層市民的生活十分艱苦。樓價飆升和工資偏低,背後反映的是社會的不公義,貧富懸殊的情況繼續惡化下去,只會為社會製造更大的矛盾,最終會產生更多的衝突。當教會團體及信徒要提倡公義的時候,若能以身作則,率先給予屬下的員工不少於33元的最低工資,將會是一個很好的見證。