關注生命倫理 正視社會歪風

香港人住得起嗎?

吳庭亮博士   |   生命及倫理研究中心研究主任
21/03/2013

樓價愈升愈高,香港人住得起嗎?過去十年,以新界細單位(建築面積40平方米或以下)為例,平均每平方米[1]由24,000元升至58,000元(見圖一),上升了137%。單單是2012年1至11月,樓價從58,000元升至77,000元,上升了33%。相對而言,家庭住戶每月入息中位數從2002年的17,000元升至2011年的20,000元(見圖一),只升了18%。可見收入遠遠追不上樓價,甚至中產也出現「下流化」的現象,[2] 香港又如何能成為安居樂業的地方呢?
 
圖一 2002-2011年新界40平方米或以下住宅單位的售價和家庭住戶每月入息中位數

明光社

資料來源:差餉物業估價署;政府統計處
 

在港置業困難重重
對年輕夫婦來說,要組織一個新的家庭,置業安居,談何容易!舉例來說,在新界購買一個400呎的單位,以2012年11月的平均價計算,需280多萬元,首期需要85萬元。假設他們能還清讀書時的欠債,又儲足三成首期,以還款期為20年,2.5%按揭率計算,他們每月要支付10,500元,是香港一半家庭月入的53%或以上。若以九成按揭,分30年還款,每月也要支付1萬元。難怪即使是大學生,也要在入大學時便開始輪候公屋,畢業後找到高薪工作也要計清計楚,免得失去申請公屋的資格。目前,公屋輪候冊上有近200,000餘宗申請,要申請公屋也殊不容易。
 
而對於那些每月收入2萬的家庭,除非他們有兩個或以上的小孩,否則他們便沒有資格申請公屋。但養育孩子的代價不菲,年輕一代傾向不生育或只生一個的情況愈來愈普遍。若因種種原因不能和父母同住,他們唯有租住房屋。不過,以新界的細單位為例,過去十年的租金也隨著樓價節節上升,平均每平方米從2002105元升至201211月的207元,上升97%(見圖二),若要租住一個400呎的單位,租金要7,700元,佔家庭收入的38%或以上,要養育孩子更是困難。若為了工作或其他原因要住在市區,劏房更是很多家庭無可奈何的選擇。
 
圖二 2002年至2012年11月新界40平方米或以下住宅單位每平方米平均租金

明光社

資料來源:差餉物業估價署
 
美國Demographia 2012年第三季的調查指香港房屋的價格是全球300多個城市中最貴的,比新加坡貴一倍。調查以家庭收入中位數及樓價中位數計算,購買一幢住宅需時13.5年,而新加坡只需5.9年。[3] 這反映香港樓價已到達極不健康的程度。
 
對於部分已置業的中產家庭,他們為一層樓也付上很大的代價。對很多家庭來說,一家必須總動員努力工作,才有能力供樓。財務上的壓力,特別在過去十年經歷金融風暴和海嘯,再加上長期以來的工作壓力、長工時等情況,對身體健康和家庭生活都有負面的影響,也構成家庭關係的張力。這些代價都不容易計算或彌補。
 
樓價高企有原因
為甚麼樓價這麼高?有人可能認為主因是香港地方小;不過,下列現象是香港獨有的,雖然筆者沒有深入研究,但相信也是推高樓價的人為因素。首先,賣地是政府的主要收入,2011/12年度賣地收入共846億元,佔政府總收入的19%。高地價是推高樓價的主因之一。另一現象,根據2012福布斯全球億萬富豪榜,淨資產超過100億美元的首富共有92人/家族,香港這個彈丸之地竟佔了5席,無獨有偶,他們全是與房地產有關的。他們的巨富與土地發展肯定有極密切的關係。所以,很多有樓的中產人士自謔一生勞碌都只是為地產商打工而矣。
 
既然土地在香港如此珍貴,為何發展這極有限的土地資源時,只是政府庫房和少數地產商得益,但普羅大眾和年輕一代連找一個蝸居之所也困難重重?2013年1月的施政報告以房屋作為賣點,卻不能解決燃眉之急,樓價似乎有繼續上升的跡象,究竟新政府是否真誠的希望解決香港的住屋問題呢?這讓筆者想起彌迦描述當時的社會現象:「他們看上田地就佔據,貪圖房屋便奪取;他們欺壓戶主和他的家庭,霸佔人和他的產業。」(彌迦書2:2)雖然香港是法治社會,富人不能非法霸佔他人的田地,但卻可以借發展香港稀有的土地資源而謀取巨利以自肥,更以低廉的價錢租用大面積的土地打高爾夫球、木球,卻無視很多人要蝸居在劏房之中。香港貧富懸殊情況已十分嚴重,若樓價租金持續上升,住屋問題再不能解決,社會上的矛盾和怨氣將會更深,對香港絕對是百害而無一利。
 
 
 

 

 
[1] 1平方米等於10.76平方呎
[2]鄧咏駿,〈香港中產下流化?〉,《星島日報》,2010-06-07,A18。
[3] 9th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2013 Ratings for Metropolitan Markets - Australia, Canada, China (Hong Kong), Ireland, New Zealand, United Kingdom, United States (http://www.demographia.com/dhi.pdf)

 

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