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民間社會房屋計劃的成效及啟示

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鍾劍華博士   |   香港理工大學應用社會科學系助理教授
15/05/2017

香港的住屋問題,困擾着千家萬戶。政府的政策也長期跳不出原有的框框。結果是收入未能符合公屋入息限額及資產水平的,要不就是捱貴租,要不就是要千方百計希望可以上車。但樓價過去幾年脫韁飛升,根據國際研究機構發表的2016年數據,香港的樓價負擔指標高達18.1,[1]是全世界樓價最難負擔的地方。私人房屋市場在熱錢帶動下價格飛漲,除了令有意置業的家庭卻步之外,也帶動了租金上升,劏房都變得愈來愈難以負擔。至於有資格申請輪候公屋的家庭,也因為公屋建屋量未能達到原先的指標,也追不上排隊輪候數目的增加,結果是輪候時間不斷延長,早已未能達到政府承諾的3年可以獲得第一次分配單位的目標,最新的資料顯示已經要輪候4.7年才有機會上樓。

申請公屋已經成為了大部份低下收入階層的唯一選擇,輪候時間延長,意味着他們在更漫長的輪候期內需要在市場解決住屋的問題。這對不少家庭構成了嚴重的困難。除此之外,有不少家庭可能出現突如其來的變故而出現住屋問題,輪候公屋變成了救不了近火的遠水。

現時,根據政府統計,住在劏房的人口已經超過19萬,關注團體的推算更有高達30萬之說。證明住屋已經確確實實造成了嚴重的社會問題,對不少家庭構成了嚴重的困擾。要應對這個狀況,除了在現時香港的公營及私營房屋系統之外,可不可以還有另一種選擇?

幾年前,一班有心人眼見這個情況,於是成立一個有「社會企業」性質的機構「光房」,希望用創新的手法來協助面對着困境的家庭,為他們開拓一些短期的住屋安排,從而舒緩他們面對的住屋及其他生活困難。計劃的負責人相信,在資助房屋及私人市場之外,社會上應該仍然有一些可以被發掘出來的住屋資源,只要該機構能夠作出有效的協調、管理、分配及支援,這些未被發掘出來的房屋資源應該可以加以善用,令房屋單位的業主毋須閑置有關物業,可以收回某個比例的市場收益,又可以用較相宜的價格為有需要的人提供一個住屋選擇,好讓這些處於困境的家庭有一個穩定的過渡期為未來的生計作籌算。如果該機構可以作出有效的推動,除了把閑置的房屋資源善加運用之外,也可以幫助到有困難的家庭渡過難關,重新為自己的生活安排及長遠發展作規劃。

事實上,一直以來,香港除了似乎是一個充滿銅臭味的商業社會之外,有很多跡象都能夠證明香港也是一個充滿人情味的社群。而「光房」這一個實驗性的社會企業,幾年下來也透過他們的工作證明此話不虛。香港確實有不少人除了自住的單位之外,還投資擁有其他物業。但可能種種原因,沒有把名下的物業租出。在「光房」提出他們的意念,又慢慢就為人所知之後,就有一些業主願意把他們的單位交給光房管理營運。讓光房把他們的單位,根據房間數字,分配予有住屋困難,住在劏房或惡劣居住環境的單親家庭,提供一個不多於三年的租約。

在短短幾年之間,這一個在開始時受到很多人質疑的意念其實證明吾道不孤。光房計劃也由最初的沒有單位在手,到慢慢累積到高峰期的時候,有超過50個業主把單位交給光房,以低於市場回報的價格,分租予有需要的家庭。其中更有個別業主,自掏腰包額外多買一個單位,就是要交給有關計劃以惠澤社群。這一點足以證明,香港仍然是一個充滿溫情的社會。

對於入住光房單位的家庭,雖然仍然可能要與其他家庭共享單位,但因為居住環境有改善,有一個相對而言較長期而穩定的居住安排,又有起碼三年時間不虞租金突然上升。加上「光房」工作人員的協調與持續支援,證明光房的意念不但可行,而且十分可取,可以說是為解決香港目下的房屋問題及造成的困擾,提供了一條新的思路。

香港理工大學社會政策研究中心得到光房計劃的委託,進行了一個跟進研究,評估入住光房單位對受惠家庭的影響。經過近三年的跟進研究,證明了一旦住屋問題得以穩定下來,很多其他個人發展及家庭的問題也可以得到更廣闊的解決空間。因為入住之前已經清楚說明只是過渡性的住屋支援,受惠的家庭對長遠需要自行想辦法解決住屋問題也有充分的心理準備。他們知道得到別人的支援和幫助,一般都心懷感激,進一步激勵了他們要善用有限的時間,把自己的問題處理好,也要作出長遠的生計籌劃。

三年的跟進研究,很難把每一個個案都詳細說明,只能夠說感動人心的故事很多很多。有個別個案在未得到有關安排之前與家人的關係高度緊張,個人情緒受到困擾,自己的子女也受到影響。但得到這個過渡性的住屋機會之後,卻有空間改善與家人的關係;因為可以暫時毋須直接面對一些其他困難,有家庭可以把自己的親子關係改善過來;有深受婚姻關係困擾的新移民婦女,入住光房之前帶着孩子困頓無助,但在過渡期這幾年之間,把心緒平靜下來之後,積極參與各種社區服務及義務工作,更成為了協助新移民婦女組織的主席;也有原本跟家人住在劏房的青少年,因為住屋環境惡劣而造成嚴重的自卑感及反叛心理,入住光房之後不但重建了與家人的關係,也抱持更正面的人生態度,最後考上了香港的最高學府升讀大學。

雖然是需要共用單位,但在光房職員的協調及支援下,並沒有出現一般在劏房環境經常發生的各種糾紛。反而因為大家都有共同的問題,可以互相配合,互相支援,讓部份光房住戶的單親家長,有空間從事兼職工作或參與各種培訓計劃,為將來的生活建立基礎。住進光房的孩子,本來很多都沒有兄弟姊妹,但在共住的環境之下,卻有機會扮演要哥哥姐姐的角色,培養了從前未有機會發展出來的責任感。當有人向政府提出需要設立一些「過渡性房屋」之時,政府往往因為擔心「易請難送」,因此情願將一些空置及暫時不會即時拆卸的公共房屋資源維持空置,都不願意騰空出來為有困難的家庭提供過渡性的住屋支援。有不少人也擔心,「光房」計劃這一種有限制的過渡性的住屋支援,會不會也遇上同樣的問題。事實證明,這一種擔心只是杞人憂天。可能因為光房不是政府的公共政策,在處理上較有彈性,而被選中的家庭從一開始也已經知道只有三年的過渡期,所以第一階段的所有個案都沒有出現上述問題。事實上,大部份住戶都毋須住滿三年,便已經可以自行整理出一套解決住屋問題的策略而搬離光房。有人獲分配公屋;有人可以重建與家人的關係,搬回自己的家庭中居住;有人經濟環境有所改善,搬往私人租用單位;更有住在同一個光房單位的幾個家庭,因為幾年間相處融洽,建立了水乳交融的關係,決定在光房三年租約期滿之後,在私人租務市場尋找合適的單位,繼續共同生活互相支援。

總括而言,以社會企業的方式發展起來的「光房」計劃確實把一些潛藏在社會的房屋資源動員起來,善加運用,在有限的時間內為少數家庭舒緩了住屋困境。其經驗也証明,一旦解決了安身之所這個問題,就算只是一個暫時性的或過渡性的幫助也好,一系列正面的循環便會產生,令得到幫助的家庭有空間去建立了更堅實的力量來應對未來的住屋安排及其他生活中的挑戰。

行將上任的新一屆特首林鄭月娥女士在其政綱中提出,會考慮讓25萬未補地價的「居者有其屋」可以有條件地向市場流通,從而為有需要的家庭提供另一個解決住屋問題的選擇,而有關安排將會交由社會企業來處理。這一種新的政策構想當然還有待更仔細的研究才可成事。但這一個想法顯然有着「光房計劃」的影子。

以社會企業的角色,以個案介入的方法來處理問題,無疑較公共政策較有彈性,也毋須像政府部門般必須依據嚴謹的執行程序及面對公眾的問責要求。能夠靈活地因應個案的獨特情況,與每一個入住光房單位的家庭來定立契約,這些都是光房計劃可以產生上述正面效果的部份原因。作為首個以社會企業形式,以社會房屋的策略來協助有需要的家庭,光房計劃是一個新的嘗試。經過三年的跟進研究,結果證明十分理想。其經驗也為香港緊張的住屋環境而造成的種種問題,提供了在公營房屋系統及私人房屋市場之外的另一個可能性。

不過,也必須明白,光房計劃雖然能夠把一些在民間的閒置私人房屋資源發掘出來,也把其潛在的實用價值發揮出來,但香港始終是一個人口稠密,土地有限,住屋環境緊張的地方,這是香港社會生活的一個常態。政府如果有空間讓更多類似的社會房屋或社會企業項目參與香港的房屋事務,應該也是一個值得肯定的方向。但政府仍然有必要推動積極的房屋政策,香港人的住屋需要才能夠得到滿足,長期存在的房屋問題才可以得到舒緩。政府自己也要打破長期以來在房屋政策上的「市場迷信」,設法改變香港人那種熱切參與房地產投資的「磚頭主義」心態。

 

[1] 即是說,一個處於入息中位數的家庭要用18.1年的總收入,才能買到一個中小型的單位。

 

 

關注範疇: 
生命倫理
社關