真的可以上車嗎？

仍記得當駐校社工時，總要籌辦一些「生涯規劃」的課程和活動。大概就是讓學生計劃人生，為未來做好準備。認識自己的性向、興趣及能力，探索合適的升學途徑或就業渠道，這也算是一段「知己知彼」的過程。「己」也許可以藉活動的啟發而發掘出來，但「彼」卻非個人能掌握，往往狡猾多變，突如其來。誰能料到，學習場所竟一下子由偌大的校園，轉到自己狹小的房間；三五成群的同儕學習，卻變成獨自一人的孤軍作戰；有些人心之嚮往的大學學府，卻變作烽煙之地，更一度重門深鎖，難以進出。社會環境的劇變，實在叫人始料不及。孩子還來不及預備考試、升學；初出道的還來不及預備面試、上班；工作穩定的來不及置業、結婚……。一瞬間，整家就要連根拔起，出走異地。

計劃趕不上變化！計劃還有意義嗎？

就如筆者，本來計劃在台灣工作多一些時間，但突如其來的變動，我們整家就要離開。感恩有上帝的預備，帶領我們到新的地方。回想當時在不足一個月的時間，要撫慰離愁別緒，搬離居住了四年的地方，隨即又要面對新環境，適應各樣的轉變.....若不是上帝的恩典，實在難以跨過。

在英國，重遇一些在台灣認識的香港人，當中不乏深思熟慮、計劃周詳的人。其中一個家庭，兩年多前以投資移民到台灣，順利取得國民身份並買下房子，因著希望得到更穩固的保障和工作機會，去年移居英國並購置房子，預計六年後入籍，多一本護照多一個機會。誰料到，家中成員突然離世！再周詳的計劃，再仔細的部署，也趕不及人生難料的變卦。

想起主耶穌提到財主的比喻：有計劃的財主，因自己田裡的出產甚多，他就籌劃重建更大的倉庫，好作收藏。他更對自己說：「你這個人哪，你有許多財物積存，可供多年享用，只管安安逸逸吃喝快樂吧！」（路十二19《和修版》）最後：「上帝卻對他說：『無知的人哪！今夜就要你的性命，你所預備的要歸誰呢？』凡為自己積財，在上帝面前卻不富足的，也是這樣。」（路十二20-21《和修版》）隨後，主耶穌再對門徒說：「所以我告訴你們，不要為生命憂慮吃甚麼，為身體憂慮穿甚麼；因為生命勝於飲食，身體勝於衣裳。你想烏鴉，也不種也不收，又沒有倉又沒有庫，神尚且養活牠。你們比飛鳥是何等地貴重呢！你們哪一個能用思慮使壽數多加一刻呢？」（路十二22-24）馬太福音就這個論述有這樣的結語：「所以，不要為明天憂慮，因為明天自有明天的憂慮；一天的難處一天當就夠了。」（太六34）

計劃周詳的就是期望更能掌握「明天」，好降低或減輕「憂慮」出現。可是，誰能掌管明天呢！明早能否起來，我們也沒有把握；一條頭髮要掉落地，你我也無法阻止。財主為豐收作好準備，說實話，並沒有可責之處，問題是他只顧自己的「安逸」「吃喝」「快樂」，而忽略了他者的需要。居安思危、未雨綢繆、積穀防饑、生涯規劃……固然是好，但我們不應費盡心思去計劃明天，卻忽略了在今天好好地活著。

基督徒相對較有力量面對逆境，活得輕省及快樂，因我們能靠著主耶穌，常常喜樂，更知道主已經近了，就能夠一無掛慮，凡事藉著禱告、祈求，和感謝，將我們所要的告訴神。深信神所賜出人意外的平安必在基督耶穌裡保守我們的心懷意念。（參腓立比書四章4至7節）

「人心籌算（計劃）自己的道路；惟耶和華指引（確立）他的腳步。（The heart of man plans his way, but the Lord establishes his steps.）」（箴十六9《和合本》、ESV）

2020年開始全球遭疫情衝擊，大部份人均擔心生計，更審慎理財，故不少加拿大人對買樓上車持觀望態度。一方面等待疫苗面世、疫情退卻、經濟和收入較穩定時才置業，但面對10年升一倍的多倫多樓價，亦有人期望疫情「有所作為」，特別是孰知2003年沙士時樓市低迷的港人移民。[1] 不過觀乎多倫多樓市，儘管近期「柏文」（apartment，即住宅大廈／公寓）租價跌至兩年最低位，[2] 綜合樓價仍升勢不斷，由2019年平均每住宅[3] 851,877加元（約5,035,684萬港元），升至2020年10月的968,318加元（約5,724,000萬港元）。[4]

港加樓價比一比

誠然，如果比呎價，加拿大和香港仍「相差一大截」。筆者有親朋數月前在多倫多以北的萬錦市（Markham）置業，樓價約150萬加元（約8,555,000港元），乍聽和香港買一個普通單位差不多，但買的是獨立屋，雙層加地庫和車房，前後花園，面積約2,600平方呎（未計地庫車房和花園在內），算起來約每呎3,290港元。同樣八百多萬港元，同期在香港應買到一個500至600平方呎單位。不過如果在多倫多買柏文，呎價則高些，去年平均每呎約5,000港元[5]至6,000港元[6]之間（多倫多市中心），新樓則7,540港元[7]，但和香港仍有一段距離。

儘管如此，根據國際公共政策顧問機構DEMOGRAPHIA每年出爐的置業能力調查（Demographia International Housing Affordability Survey），自2005年以來，溫哥華和多倫多的置業壓力指數已升了一倍。這裡指的並非樓價指數，而是指樓價升幅快過加薪幅度。對習慣慢活享受人生的加拿大人來說，從三十多年前只需10年左右便供完一間獨立屋，到今時今日要花十多二十年才供完一個柏文單位，這轉變已屬「生活文化衝擊」層次。

其實不獨加拿大的移民城市有此現象，如有留意這份年度報告，會發現除了香港年年排第一外，近年經常在前數名「爭櫈仔」的城市都是華人熱選的移民目的地：溫哥華、悉尼、墨爾本等，雖然近年較少聽見有親朋意欲移民排第五的洛杉磯，但第六名便是多倫多。故此不少當地人——不論加拿大或澳洲——均認為華人移民為樓價暴升的元凶，彷彿那裡多華人移民，那裡的樓價便飆升。

DEMOGRAPHIA年度報告置業壓力指數前六名城市[8]

DEMOGRAPHIA的置業壓力數值是取自當地樓價中位數（Median House Price），再除以當地家庭入息中位數（Annual Median Household Income）得出來，該數值代表該區平均家庭不吃不喝多少年才買到當地一個「平均」住宅單位（樓價中位數）。所以如果某地即使樓價不斷飆升，但只要加薪幅度和速度追得上的話，置業壓力便沒有增加，甚至倒退，新加坡便是一例。不過，香港近兩年的指數代表每個家庭平均不吃不喝近21年才能買下一個「平均」住宅單位，而多倫多家庭則平均不吃不喝8.6年。

現實中當然不能不吃不喝。在香港，每月按揭還款上限通常不逾入息50%，而加拿大等西方國家（的銀行）則建議不逾入息三分一，減去首期但加上利率，真實供樓年期約為該數值的兩至三倍（已沒計儲錢付首期的日子在內）。香港數值20.8，即代表每個家庭最少要四十多年才供完樓，但沒有銀行會批准還款期這麼長的貸款，通常最多30年。

平均家庭買不到平均樓

而且如果某家庭的月入正是本港家庭月入中位數，即25,500港元，[9] 假設首期為樓價兩成，貸款額為樓價八成，供款年期30年度，每月還款額為月入中位數一半左右，該家庭極其量選擇350萬至400萬港元的單位。反過來，本港樓價中位數，即約700萬港元的單位，同樣假設首期為樓價兩成，貸款額樓價八成，每月還款額應大約為二萬多港元，即是置業家庭月入最少要有四萬多至五萬多港元。[10]

而且DEMOGRPAHIA的數值只反映出該城市的一般家庭要多久才供完樓，卻未有反映出其居住質素，因為各地的「平均住宅單位」可以分別很大。例如香港2019年樓價中位數704萬港元，[11] 平均樓價978萬港元，[12] 由704萬到978萬，買到的單位約在500至750平方呎之間。而去年多倫多平均樓價約500萬港元，仍可勉強在市內買到樓齡稍高的獨立屋或「鎮屋」（townhouse，兩至三層高、房屋兩側都和相似的房屋相連），面積約有千多平方呎，西岸溫哥華2019年平均樓價約656萬港元，[13] 卻只能買一個900至1,000平方呎的柏文單位。

無論如何，身為海外華僑，聽見「移民為樓價飆升元凶」等論調，很自然地會說甚麼「地少人多，經濟蓬勃的城市便自然寸金尺土，樓價偏高」，但同一報告中，紐約、東京、新加坡這些同樣「地少人多 經濟蓬勃」的城市卻只有5.4（2019）、4.8（2017）、4.6（2019）的指數，這又如何解釋呢？

為了查證是否多華人的地方樓價亦高，而全世界最多華人的地方莫過於中國大陸，但DEMOGRPAHIA又未有分析內地城市的情況（香港除外），故筆者便於網上找資料作內地城市的供樓壓力分析並和其他城市比較。

「北．上．深」置業更難

不過筆者的置業壓力計算方法和DEMOGRPAHIA略為不同，基本都是樓價除以收入，但取的是當地平均呎價除以人均月薪，而非樓價中位數除以家庭入息中位數。原因有二：一、港人較熟悉呎價這概念；二、很快找到內地四大城市的「人均可支配收入」，[14] [15] 但頗不容易找到其家庭入息中位數。雖然稍為不同，但表達形式基本和DEMOGRPAHIA一樣：數值愈高即壓力愈高，表示當地樓房呎價愈接近整份月薪（暫未有高逾「1」的城市出現），數值愈低則表示呎價佔月薪比例愈低，即是置業壓力較低。

此外，筆者亦找來台北、東京、新加坡、紐約、多倫多等城市作比較：原來北京、上海、深圳的置業壓力已跑贏香港十多年；而在上世紀末「一層樓三代人供」的東京，現在以「呎／薪」比來看，連香港的一半也不及；最值得注意的是，其他地方的「呎／薪」比是不斷上升，分別是飆升或緩升，只有新加坡是穩定下降，置業壓力愈來愈低，這走勢和DEMOGRAPHIA的數據一致。

呎價／可支配月入[16]

多倫多一街月光族

從以上「呎／薪」比來看，中港台大城市置業壓力高於外國，但多倫多同樣一街月光族，因為除了房屋，開支項目亦不少，甚麼東西或服務價錢亦比香港高。有調查發現未計住屋需要，多倫多單身人士每月平均開支約1,243加元（約7,400港元），一家四口4,518加元（約26,500港元），[42]，但多倫多家庭可支配月入中位數只有5,720加元，[43]，即開支已了佔月入八成，只剩約1,200加元。

即使一家只三口，盡量節省生活，每月剩二千多元，如果25年按揭再加利率，那麼最適合這家庭置業的是50萬加元的住宅單位，[44] 而非樓價中位數90萬至100萬加元的住宅。可見多倫多儘管算是地方較寬敞的城市，亦和香港一樣，樓價「中位數」的住宅都不是為收入「中位數」的家庭而建。如果只租屋不置業，多倫多平均月租亦是二千多加元，[45] 一般家庭照樣沒法有餘錢剩下來。

家庭開支不外乎衣食住行，21世紀再加通訊一項。經濟緊張時，「衣」可以節制些，但其他仍避不了。雖然加拿大置業壓力比中港台低，但其他住屋相關開支卻比後者多及高。

萬稅之國

例如屋大電費天然氣等月費便高，夏天可以不開冷氣，但冬天則暖氣停不了，每月約需300至400加元（約HK$1800至2,400港元）；房屋保險平均每月百多加元（約600港元）；獨立屋「獨霸」一塊地，再視乎樓齡地區地段，加元一百萬左右的房子在多倫多或萬錦市，每年需交地稅5000至6000加元不等，即每月400至550左右（約2,400至3300港元）；如果住較好的「柏文」，一個850呎單位每月地稅加管理費隨時600至900加元不等，比2,000呎大的獨立屋更多。

除了地稅，加拿大還有入息稅、銷售稅等。出糧少兩成是共識，例如聘用合約上說明雙週薪2,400加元，但出糧時只有約1,900多加元匯入戶口，因為要扣起入息稅、工作保險金和退休金等，剩下的便是前段提及的「可支配收入」。

購物或食肆用膳需付銷售稅，安大略省收13%，即標價10加元的貨品需付11.3加元（買餸例外或低些）；食肆堂食用膳又要付十一小費，假設一餐30加元，結賬便要付$30 x（1 + 0.13 （銷售稅）+ 0.1（小費比例））= $36.90；有些豪爽客人會計稅後小費，即$30 x 1.13 x 1.1 = $37.29，外賣則不用小費。故此自疫情爆發後，不少侍應即使未被解僱仍收入大減，因為很多食肆都停了堂食，或因限聚令或禁堂食而減少或完全沒有小費收入。

想賺錢 先花錢

筆者少年時有位弟兄家庭經濟不穩，為改善狀況便想找外賣送餐的工作，但大前提是必先有車才有人請，無車的話即使找其他工作亦不方便，因為需要花太多時間在等車或乘車上，除非到居家附近的快餐店或超市應徵。

香港有些工種都會要求申請人有駕駛執照，但加拿大有些工作在招聘時已明言申請人要自己有車才有機會獲聘，例如記者、郵差、保安等。乍聽有點本末倒置：無錢要找工，但找工要先花錢。最後該弟兄以500加元買了輛N手（曾多次轉售）日本細車（當時為90年代，收入和物價約為現時四成左右），[46] 當然之後維修和保養都花了不少錢，有次甚至在高速公路行駛時車頭冒煙。

「無車哪裡都去不了」是不少新移民對加拿大的一大感受，學車、考車、買車可謂「新生活三步曲」。除非在市中心上班和居住，否則車輛屬必需品。有調查顯示加拿大每戶平均擁有1.5輛私家車，[47] 相對香港每戶約0.22輛，[48] 主要原因是前者地大人少、公共交通效率低，而後者養車貴但公共交通方便，故買車意欲和需要均不高。

不過車子在加拿大算是價錢還算可以的東西，首先加拿大同款新車通常比香港便宜。以豐田Camry為例，新車在加拿大賣30,000加元（加稅後約202,000港元），同一車款在香港約賣30萬港元。第二，多年來不論通脹怎麼厲害，樓價和快餐價錢翻了雙倍，但加拿大的車價十多年來都升得很慢。第三，油價還可以，約香港四成。第四，除了市中心，大部份地方都免費泊車或可泊街。最後，如果自己的車輛需要用在工作上更可申請退稅。這幾方面都令港人移民覺得雖然要付出，但花在車上，生活買個方便，都未算不合理的開支。

但說到底，因為在加拿大生活，閣下便先要拿萬多二萬加元買車，而這筆錢在香港已能乘搭約十年公共交通工具（假設港鐵不加價）；子女滿16歲考車牌後，很大機會（家長）又要買多一輛車；北美汽油雖平，但每年仍需約2,000多加元（視乎車款類別及駕駛習慣、生活模式、工作需要等），另加保險和其他保養開支，如換油、檢查、冬春兩季換呔等等，如果家庭成員較多仍算划算，但如果只是個人代步，這些開支比香港每年搭公共交通的開支更高。

在「食」方面，如買食材回家煮弄，按收入比例來分析，加拿大和香港的開支還相去不遠，但如外出用膳，以麥當奴巨無霸餐為例，計兌換率的話，加拿大比香港高出約60%，如以家庭入息中位數計比例，加拿大仍高出香港約19%。[49] [50]

此外，互聯網和手機月費等開支，如同樣以家庭入息中位數計比例，加拿大較香港高出30至40%不等。

小數怕長計，加拿大人的收入便這樣四方八面溜走了。

供樓易 找工難

雖然多倫多、紐約、東京、新加坡等城市的「呎／薪」壓力較大中華區低，但大前提是有工作才有收入，否則莫講置業，基本生計亦難保，故以下將以各地失業率數據反映當地找工作的情況。

自1999至2019年，多倫多平均失業率逾7.2%，[51] 只有近年個別月份低於6%，反映出找工作不容易，而且找不到工作不一定是新移民或語言能力的問題，即使不少當地人亦在待業中。2020年全球均受疫情衝擊，各大城市失業率均有上升，為提供更全面概覽，筆者找來各地近三年的失業率以作比較參考，但很明顯今年兩大北美城市是領頭的重災區。

各城2019年失業率[52]

加拿大西岸的溫哥華較多倫多好一些，2018失業率為4.35%，2019為4.6%，2020年10月為7%（全年首十個月平均為9.6%），[79] 可說置業壓力雖較多倫多高，但工作機會多一些，收入中位數方面則兩市差不多。[80] 另一法語城市滿地可近兩年失業率亦略低於多倫多，雖疫情爆發後的平均數不相伯仲，但10月失業率已跌至8.4%，情況亦比多倫多樂觀一點。

而位居DEMOGRAPHIA第五名的洛杉磯，在2018及2019年間，平均失業率約4.5%，亦較多倫多低，但2020年首10個月的平均數則升至13.9%，[81] 雖然10月的數據已降至12.3%。從以上數據可見，即使在風調雨順、爆疫前的失業率已反映出北美洲大城市找工作的難度都比亞洲城市高，有心移居當地的朋友在這方面需有心理和實際的準備。

結語

過去二十、三十年，香港和多倫多的平均收入均有上升，前者約六成、[82] 後者約四成，[83] 但同時間香港樓價升逾10倍，[84] 而多倫多樓價都升了，但只三、四倍左右。[85] 香港是一個「樓」字已壓垮生活，而加拿大則是綜合式地多及高開支，再加上找工作不易，不少家庭的收入都是月月清，生活已不一定如西方影視描繪的「子女前園嬉戲，爸爸洗車，媽媽後園種花」，更多人因為加薪追不上樓價攀升而選擇「柏文」。雖然生活空間仍比香港大，但趨勢卻愈來愈相似。

話說回來，當年香港沙士只是壓死駱駝的最後一根稻草，根本樓市自97回歸和亞洲金融海嘯後兩年已是跳崖式插水，由每呎6,000港元跌至3,000港元，之後五年再加上沙士才再跌至2,000港元，故是否疫情衝擊樓市實在見人見智，今年各大城市樓價不倒實不足為奇。

附錄

北京‧上海‧廣州‧深圳‧香港

人均可支配收入、平均樓房呎價、「呎．薪」比

新冠肺炎疫情持續，受感染者除了肺部受損，有研究發現原來他們當中還有近六成會失去嗅覺或味覺。[1] 其實，不知從何時起，香港人也集體地，漸漸地失去了一種味覺：人情味。

不是嗎？中國人社會著重人倫親情，社會富人情味。住在香港這以人口稠密、擠迫見稱的城市，朝夕相對的鄰居，你認識多少？不知從何時起，我們的家門守衛變得愈來愈「嚴密」：每個單位都是鐵閘大門，重門深鎖；就是住在普通的屋苑，外側既有圍牆圍網相隔，回家可能需要「過五關斬六將」，過了多重大閘之後，樓下還有保安員細心看守，真正是守衛森嚴。筆者最近想訂報紙，也因屋苑管理收緊，報販就算想做生意也無可奈何，最後報紙當然是訂不成！

在〈疫情與城市的對話〉一文中，[2] 筆者談到香港樓市和地產制度對香港人工作、生活態度的影響。其實這個地產制度除了使我們成為「樓奴」，也間接地影響了我們的鄰里關係——樓可以「炒」，物業到了心目中的價格，業主自然見好就放，「樓換樓」可以令業主在社會向上流動，也同時使住客在真實的生活中在不同住宅之間不停流動，這改變了傳統中國社會以「置業」等同「置家」的理念，住了就安定下來。

這種「飄流」的狀況影響了鄰里關係，在租住市場中情況更甚。香港以往是有推行租務管制的，早於上世紀，二次世界大戰前的20年代已實施首項租務管制，目的就是防止業主因國內戰亂，難民湧入香港，而抬高租金或將租客逼遷。二戰在1945年結束，政府其後訂立了《1947年業主與租客條例》，對租金升幅作出限制；在該條例下又成立了租務審裁處處理租務糾紛；最後在1973年為住宅租客提供租住權保障。誠然，有關租務管制的條例，時有收緊放寬。重點也在限制業主對租客逼遷和租金的增幅、保障租住權、以及處理租務糾紛等，但這些管制的間接效果則很明顯：穩定的租住環境讓租客能夠安頓下來，才會發展出鄰里關係。[3]

可是自香港主權移交後，因數次發生「租霸事件」，[4] 以及回歸後經濟不景氣，租金管制於1998年取消。及至2002年11月政府為穩定樓市而推出九項房屋政策（因時任房屋及規劃地政局局長為孫明揚，所以政策被笑稱為「孫九招」），[5] 其中一項就是「全面檢討《業主與租客（綜合）條例》」。2004年7月9日更將租務管制撤銷，使租戶的租住權及租金增幅等全面放寬。這些措施，原意是為了全面放寬私人樓宇的租住權管制，減少干預租務市場的情況，但實際的情況卻是，因缺少租住權保障，租戶議價能力大減，只要租期一到，若負擔不起加租的幅度，便要被趕走，租戶處境更見弱勢。「年年飄流」，租戶也無可能建立穩健的鄰里關係。難怪香港都市，鄰居雖然「朝見口晚見面」，但每個人都是冷冰冰的。[6]

疫情之下，很多香港人不能出外旅行，都被迫「坐困愁城」，不能出行的結果，就是大家都轉移目標到山去上。但郊野公園行得多，「打卡」照片人人都一樣，有些香港人就開始了另類目的的見學旅行[7] ——公共屋邨。以城市地理學者梁啟智博士為例，他就開展了一個走遍252條公共屋邨的計劃，甚有當年耶穌「走遍各城各鄉」的意味。[8] 事實上，近年亦興起類似「回味香港舊時光」的公屋導覽活動，給城中人延續以往的人情味。[9]

不過，富有人情味和重視鄰里關係的味道，就是在舊式的公屋群中，也漸告消失了。一來居民也會老去，新鄰舊舍，也未必如往日般能夠借米借油、幫手「睇仔睇屋」，或與鄰居「捉象棋捉個不停」。今日新的公屋和私人屋苑看齊，保安、大閘樣樣齊全，安全感提高了，鄰舍卻生疏了。甚或因現行政策讓部份租戶可以購買自己租住的單位，連公屋住戶也會「向上流」，住客轉來轉去，今日大家見到新的鄰居，不熟識，只能擦身而過，人與人之間的溫度似乎慢慢冷卻了。[10]

畢竟，城市生活，免不了帶有群居的特性。由鄰居（neighbour）到鄰舍，甚或鄰里（neighbourhood），已經不只是單純的群居，而是帶著關係，歸屬感和安全感。如果我們連同一層的鄰居也分不清誰是誰，那怎能稱得上有鄰里關係？也怪不得我們失去了久違的人情，和人情味。

還是《聖經》說得好：「看哪，弟兄和睦同居是何等的善，何等的美！」（詩一三三1）和睦同居，不只是日夜相處，當中更有了解、信任、安全感和關係。在香港疫情穩定下來以後，不妨多與鄰居問好，或是大家互相拜訪一下（這其實在日本和外地很普遍），人情味就會回來了。

2015年6月12日，生命及倫理研究中心主辦「港土講地：產業丶信仰丶生涯規劃」週年研討會。

週年研討會講員、主辦單位及其他嘉賓合照。

左起：招雋寧先生、張勇傑先生、雷競業博士、蔡志森先生、鍾劍華博士、張志儉先生、吳慧華女士、傅丹梅女士、陳永浩博士、吳庶忠教授、楊潔華女士、樓曾瑞先生、梁永豪先生。

鍾劍華博士：
到今天我們仍然很重視如何透過推動社會非政策的討論和發展，以滿足日常生活的基本需要；同時也希望這些政策的發展能夠體現人在社會生活裡的共通價值，包括平等、合理生活保障與合理的分配，推動一個共融的生活。

陳永浩博士：
買樓這件事變成香港人不能承受的重，住屋問題不單涉及生活，還涉及生存，政府有責任援助在職青年，例如效法日本，討論租戶優先在香港的可行性；或者是加強家庭支援，考慮更有效的居住父母鄰近措施。

招雋寧先生：
調查指出四成25-34歲的青年人因住屋問題而希望移民，不能說是很大比例，但也不是不用處理，因這反映了他們對香港的歸屬感；在其中一個焦點小組甚至是100%想移民。

黃元山先生：
香港的房屋供不應求，但這不代表樓價一定不會跌，因為信貸週期確實是存在。聯繫匯率惡化了香港的信貸週期，香港迫不得已採用美國的超寬鬆貨幣政策，把週期延後了，可能換更糟糕的情況，金管局已著手處理這個問題。

吳澤偉先生：
香港社會對物業的價值觀嚴重影響了香港人的生涯規劃，從小到大培養磚頭能賦予人安全感的觀念。這種觀念已經是一個普及化的信仰，而它給我們的安全感甚至是凌駕於耶穌基督。

盧允晞博士：
我們作為人，上帝賜予土地給我們作禮物，但原來是有責任的，這責任就是要忠心地作土地的管家，及作看顧土地的人。這是一個有盼望及令人興奮的挑戰，將一個如此重要的任務交給我們去做，因此我們不可以背負或忽略。

雷競業博士：
教會的領導通常是我這個年紀的人，而他們對年輕人有一個債，就是幫助他們去共同編織一個有意思的夢，這並不一定是我們上一代的夢，不一定是律師丶醫師丶則師。作為上一輩的我們能否幫助他們去找他們的夢想？這是我們的挑戰！

華爾街日報的臉書在六四當天貼上一條為時48秒的短片，瀏覽量在短短數天已達50多萬。短片中的旁白巧問觀眾：「用約400萬港元（約51萬美元）可以在香港買到甚麼單位？」答案是相等於標準籃球場「鎖匙圈」大小、或類似一個美國車位大小的180平方呎的豪宅。

香港樓價高得離譜是常識。第十一次《全球樓價負擔能力調查》公佈若港人要負擔一個正常單位，他的代價是十七年不吃不穿地工作，為全球之冠。港人居住在自置物業的住戶比率為52%（台北市及新加坡分別為81.9%和90.3%）。在香港，由於樓房首要作用是投資而非自住，加上現行沒有保障租客的政策，身邊不少朋友都面對兩年搬一次的狀況。

租住難，置業更難，試問誰能安居樂業？生命及倫理研究中心在6月公布了《香港人置業行為與態度研究》的調查結果，調查以隨機抽樣方式訪問了1022人，約有三成人感到自己並非處於安居樂業的狀態。
 
該研究亦特別調查住屋問題對20至39歲青年的生涯規劃的影響。當中分別約一成半受訪青年因為住屋問題而延遲結婚及放棄生育；而17.3%受訪青年在婚後因住屋問題而與父母同住，工作和消閒上都一樣因著到住屋問題而感到困擾。

我們的社會必須更敏銳於年青家庭的住屋需要。筆者強調的是需要而不是需求，也不是經濟上的數字，而是實實在在的家庭需要：擠迫的住屋、核心家庭之間的磨擦、遲婚、生育年齡下降、生育數字下跌等一連串問題、雙職供樓家長…… 政府的房屋政策有必要加入家庭友善的考慮，協助市民在安居樂業的基礎上，讓他們更有效地承擔自己對家庭、婚姻和生育的責任。

此外，青協早前也發表了《青年價值觀指標2014》，結果指有62.3%的受訪青年表示希望移民外國，原因不明；而在《香港人置業行為與態度研究》中亦有同樣發現，有34.1%受訪青年表示因住屋問題而希望移民，其中25至34歲的受訪者移民意欲比率更升至四成。姑勿論「這些人是否真的有資金衝出香港，但20至39歲的青年正正是明日的社會支柱，而他們現在竟然因著不能安居的緣故而離開心愛的香港，這是相當可悲。政府應及早照顧年青人的住屋需要；筆者再次強調，政府不單是著眼於經濟數字上的供求問題，而是活生生的住屋基本需要。

聯合國在《經濟、社會及文化權利公約》就第十一條提及的適足住屋權提出一系列的解釋，其中包括可負擔能力、宜居程度、得到住房的機會等。然而，現今的香港樓宇面積大小合宜嗎？樓價又合理嗎？住屋市場是否已經失效？回答並要解決以上問題，政府責無旁貸。

元朗區的所謂光復行動，演變成警方、支持及反對團體的三方衝突，往日血濃於水的同胞情誼，因本土主義抬頭而褪色。香港人與中國人本來是可以並存的身分，漸漸變成對立的關係，令人感慨。

猶記得中學時代聽老師講中國文化的源遠流長、博大精深，對身為中國人而感到自豪。當讀到近代史，知道晚清以來，列強侵華、中日戰爭和國共內戰為民族帶來的苦難，心裡的確常常期盼中國人有安居樂業，在世界抬起頭來的一日。不過，其後讀到文革十年不少顛倒是非，泯滅人性的互相批鬥，心裡最深刻是白樺《苦戀》裡提及的「你愛國家，但國家愛你嗎？」的感慨。而八九六四更是貼身和無法忘懷的傷痛。不過，無論在甚麼景況，我從沒忘記自己是一個生活於香港的中國基督徒，和自己的國家、民族有無法分割的關係。

近年不少香港人，特別是年輕一代，由於對中央政府種種施政的不滿，以及對一些國內同胞在香港的言行反感、加上太多水貨客和自由行湧入，令很多旅遊和購物地點面目全非，嚴重影響香港人的日常生活，再加上政府反應遲鈍，沒有主動積極疏導，終於令對立的情緒不斷升溫，釀成愈來愈大的衝突。

愛國愛港不等如愛執政者，同樣，對執政者的不滿，亦不應扭曲我們對國家和同胞的愛，而對一部分同胞的所謂劣行更不應以偏概全，看成所有同胞的問題。香港人撫心自問，曾幾何時，我們到外國旅遊亦沒有入境問禁，過往香港遊客亦以吵鬧而聞名，此外，在改革開放初期，港人亦何嘗不是經常回內地「掃平貨」，財大氣粗，令不少地方物價飆升，怨聲載道。

無可否認，香港居民與內地同胞在經濟上拉近了，接觸頻密了，但大家願意了解及體諒對方的心卻愈來愈少，不幸的是有些團體和政客更煽風點火，激化彼此的矛盾，令本來已逐漸血淡如水的關係，進一步演化為水溝油，甚至水火不相容。

教會和弟兄姊妹作為和平之子，應更努力居中調和彼此的關係。當然，在過程之中亦要小心，勿讓其他人覺得我們是為當權者塗脂抹粉，但我們不應以愛國為恥，更應善待家裡的人。
 

在佔中仍然爭持的日子，我們的特首出來回應說，「過去兩個月發生的事，突顯了過往的年青工作，尤其是涉及青年人的多元需要，以及向上流動等問題，有檢討的需要。」先不說他對佔中的初衷和要求是否真的了解，單是這個「向上流」已堪玩味：甚麼才是真的「向上流」？是成功就業？高收入與高學識？上層社會地位？還是權力？相信在香港，很多人會還將之與「上車」掛勾。

英國經濟雜誌《經濟學人》曾於2012年將香港選為「全球最宜居城市」之一。可是，我們都知道在香港「衣、食、住、行」四大需要中，香港人在「住」方面的負擔是不成比例的高。現在「上車」已是難於登天，就算能「幸運」置業的也變成了「樓奴」，加上其他維修管理費用，也不容易。敢問一句：安居是否等於安樂？置業就一定樂業嗎？

今期《生命倫理》，我們正要討論這個由向上流、上車、安居、樂業的問題。說到底，我們也應自問：怎樣才能活出真正的安樂？怎樣才是我們生活追求的目標？我們的價值觀，是否就建基在這種「安樂」之上？還是，我們已被世界的價值觀影響了而不自知？

如果讀者是在港英殖民地時代出生，曾經跟隨父母到街市買餸的話，或許會對那些年充滿人情味的小店留下印象。可是千禧年後，這些小商戶已一間又一間地結束營業，換來的卻是如複製品般的連鎖商店，提供千篇一律的貨品和服務。這些商店及貨品，你可以在黃大仙中心找到，在樂富廣場找到，在元州商場也同樣能找到。

這是今日公屋居民的實況。而現時大多數公屋商場的擁有者，就是領匯……

領匯的誕生

要對領匯有較深入的了解，就要先認識何謂「私有化」。(Privatization) 簡單而言，政府將本身擁有的資產，透過轉移擁有權這方式，將其轉售給其他私人企業。轉售的程度可以是全部私有化，亦可以是局部私有化。雖然如此，但政府仍然擁有一定「話事權」，不過卻採用私人市場的營運方法，務求做到自負盈虧，甚至賺取可觀的利潤。而領匯正正就是在2005年，政府完全將其屬下的公屋商場、街市及停車場私有化的產物。

早在2004年，政府因八萬五房屋政策及停售居屋而使房委會陷入財赤，其後為了減輕政府負擔而決定將本來屬於政府房委會資產的商用物業及停車場證券化，成立領匯房地產投資信託基金，在港交所上市。

前公屋商場的商戶之所以能提供較廉價的商品，是因為政府收取的租金較私人市場低，因此當政府決定將商場私有化後，立即引來部份基層人士的反彈。有人擔心公屋商場私有化後，有關機構只會盲目追求盈利，而漠視基層市民的負擔能力；而且，亦有人擔心房委會失去商場和停車場的收入後，會調升公屋租金彌補損失；再加上當時的反對者認為這種私有化是「賤賣資產」。種種因素推使公屋居民盧少蘭向高院提出司法覆核。不過，案件上訴至終審法院，最終判決房委會勝訴。

當年市場預期這是穩賺不賠的一項投資，所以社會氣氛普遍支持領匯上市，就連今日不少大聲疾呼批評領匯的立法會議員都是當年的支持者之一，而出面支持法律行動的卻被指「阻人發達」。不過，假如時光能倒流，他們又會怎樣面對自己當年的決定呢？

領匯十年──瘋狂加租

領匯上市十年，當年所擔心的情況陸續浮現。不少政黨力數領匯十宗罪，甚至二十宗罪，其中最為人詬病的是瘋狂加租。就以深水埗富昌邨為例，在2010年，有商戶被大幅加租三成，高昂的租金令以往的小本經營者無法以低成本營運，最終只有選擇結業；而小商戶結業亦令當區居民少了選擇的機會。當時，富昌商場就有四分一是空舖，毗鄰的麗閣邨商場亦面對同一命運，街市十室九空，當區居民要多走十五至二十分鐘至保安道街市或是北河街市政大樓一帶買餸，十分不便。

領匯十年──不平等條約

領匯甚至使用「分成租金」的方式，「協助」小商戶營商。所謂的「分成租金」，是指商戶需要向領匯定期提交經核數師核實的營運報告，如每月營業額高於指定金額，商戶必須按比例繳交「分成」租金。當然，領匯可辯稱這是市場的慣常做法，然而找核數師的費用卻要由小商戶承擔，「分成租金」如同向商戶「抽佣」，當小商戶的營業額達不到利潤，卻未獲領匯減租。

而且，小商戶如要續租必須遵守領匯開出的條件，其中之一是裝修要符合規定，可是這筆裝修費卻要由小商戶一力承擔，這些「不平等條約」都是加在小商戶和公屋居民身上重重的擔子。

領匯十年──連鎖式經營

受著這些「不平等條約」的打擊，不少小商戶已無力再和領匯周旋，放棄在領匯商場營運；有些人甚至轉行，由老闆變成打工仔。小商戶的撤離，換來的是大型連鎖集團的進駐，強行改變社區原有的面貌，例如在樂富邨和橫頭磡邨的樂富廣場，就由一個普通的公屋商場，被打造成處處都是連鎖式店舖的「示範單位」。無錯，確實正如領匯管理層所說，這是一個成功吸引區外客源的商場，但新商戶的進駐又是否當區居民所願，又是否真正符合當區居民的需要？

只關領匯事？

不過，我們不應將所有的問題簡單地歸咎於領匯，例如租金上調。過往的公屋商場之所以能夠以較廉價的租金批出租約，是因為政府沒有收取商戶市值租金。現時的私人市場，舖租的租金其實一直上揚，領匯調升租金或多或少只是跟隨市場的步伐。再者，物價上升，租金只是其中一個因素，其他具影響力的因素都是需要估計的。即使房委會沒有將商場私有化，這是否就能保證今日的情況不會出現呢？

回購領匯？

隨著領匯的負面批評日增，有聲音表示希望政府能回購領匯，這需要政府和立法會議員以智慧解決。不過，不得不注意的是領匯的價值已隨著年月逐步提升，今日的領匯市值已近千億，即使今天以千億換回領匯，假如仍舊是以市場的方式營運，這和沒有回購又有何分別呢？(正如港鐵最大的股東是政府，不過近年差不多每年都加價) 此外，政府即將在各區增建公屋，這些新興建的公屋又能否擴大其商場範圍，使之有能力和鄰近的領匯商場競爭，從而降低租金呢？解鈴還須繫鈴人，政府在衣食住行等問題不體察民情，恐怕最後又會變成另一個施政上的計時炸彈。

在香港，能否上車買樓不僅是人生大事，更成為了不少人的人生憾事！當大家不約而同的說「地少人多」、「樓價過高」，繼而就是發出對「地產霸權」的不滿和指責。可是，地產霸權究竟所謂何事呢？誰都知道香港大地產商當道，但香港經濟和城市發展，從何時起以及為何會變成由大地產商主導呢？他們是如何壟斷樓市、街市，甚至超市？政府真的與地產商勾結嗎？當我們今日一面痛罵著地產商，但同一時間卻成為了樓奴，或將上車置業變成了成功目標的時候，我們也有份促成地產霸權嗎？今回對談，我們將談談以上問題。

地產霸權的由來

地產霸權是甚麼？其實，地產發展成為香港經濟的重點由來已久，由上世紀五、六十年代開始，隨著香港地產市場開始有「分層出售、分期付款」的銷售模式，以至樓宇按揭和樓花買賣等安排逐步成形，結果使有能力置業的人口大增，鼓勵了地產業的發展。而在港督麥理浩年代推動十年建屋計劃和「高地價政策」，再加上回歸前簽訂的《中英聯合聲明》，限制每年土地供應不得多於50公頃，種種原因導致回歸前樓價不斷攀升，而興建私人樓宇的發展商規模也隨之發展得愈來愈大。

 除了買地，發展商也在新界大量收地，以及在市區收購舊樓重建。2002年樓市下滑，特區政府推出「孫九招」，停止賣地，停售居屋，令供應大量減少，因而令樓價大幅急升，也幫助了發展商日益坐大。

另一方面，地產商利用自身優勢造成不公平情況，如售樓時提供建築面積而非實用面積；示範單位資料不準確，使消費者難於了解細節詳情，剝削消費者的知情權；此外，又主力促銷高價的豪宅，使低價的中小形單位的選擇愈來愈少，造成市場「擠出效應」 (Crowding-out Effect) 等。地產商同時也在其他市場中進行跨行業經營，壟斷多個行業經濟。這些大多為人所垢病，也形成了今日大家討論的「地產霸權」問題。

我們也可能是地產霸權的推手

不過，同時我們也要反省：當我們也投入於炒樓活動當中，又或是寧願到超市、連鎖店享受一站式的大型商場購物樂趣時，也不願在街市和路邊的士多買東西，我們其實也間接成為了地產霸權的推手。

另外，我們也要多看看政府的角色：究竟現在的房屋政策，是為了使經濟增長、城市發展，還是去照顧市民，使之能夠「安居」？環顧香港鄰近國家的房屋政策，我們看到新加坡的「組屋」政策，它能使大部份國民居有定所。然而諷刺的是，他們整套制度其實是源自香港的公屋、居屋政策的。

產業一詞在聖經中的意義

「產業」一詞在聖經中多次出現。產業除了作為營生，其實也帶有安居、樂業的意思，甚或有將家族繼承和存留的意義。無怪乎以色列民到達應許地後詳細記錄「分地」事宜（參民數記與約書亞記）。而貪圖、霸佔別人的產業，是會被耶和華責罰的（彌二2-3）。

資本主義源於基督教的人文關懷

或許有人會說，香港是個資本主義城市，我們奉行自由經濟，地產商也只是「做生意」，想賺錢並沒有錯。況且他們所作的，頂多只是遊走於法律的灰色地帶，也不是犯法行為云云。是的，香港的確是一個資本主義的社會，以商業掛帥無可厚非。不過，很少人知道「資本主義」當初被提出時，其實是帶有不少基督教信仰的元素，如現代社會學鼻祖之一韋伯（Max Weber）就以資本主義與聖經中「工人作工得工價」為理論基礎。不過當經濟學和資本主義的發展都向「賺到盡」（Profit Maximization）的方向走時，大家卻忘記了資本主義的發源地──聖經，同時講及「種田收成不要割盡，要將剩下的留給貧苦人」這種不要「賺到盡」，容讓其他人有合理生存空間的商業倫理和社會責任的教導。

賺錢企業，也可有良心，不是嗎？

或許，這就是今日我們對地產霸權的一個忠告。

早前有報道指到某機構舉辦招聘博覽會，當中以零售業空缺最多，佔整體空缺四分之一。由於零售業人手不足，流失率高，業界不惜以高薪聘請新人。其後報道又轉述有些僱主投訴「很多年輕人責任心不足，不是返工一日後不出現，就是做一個月便跳槽。」有些僱主甚至批評某些應徵者在面試時晃腿、搖櫈、中途接聽電話而沒有不好意思，或是毫無準備，甚至回答不出自己曾做過哪些職位。

從報道看來，上述的年輕人似乎沒有很強的責任感，甚至不太投入工作。然而是甚麼原因導致他們這樣？他們是否天生便是欠缺責任感的人？還是他們生活條件太優厚，又或是被父母保護得太好，以致他們「不必」為五斗米而折腰，當稍有不順己意或捱不住便即時辭工？我們不能完全排除上述原因，有些年輕人因為太受父母照顧而不能捱苦，以及未學會承擔。甚至有大學生要由家長陪同面試；而且家長更嫌工作時間長，問僱主可否縮短工時。試問當年青人連面試也有父母在旁為他出頭與僱主「講數」，他又怎能成長？又怎會有獨立處理工作的能力呢？

只是，這些都未必完全是現今年輕人對工作不投入的原因。幾年前，傳媒筆下的「80後」，也與上述的年輕人相似，僱主同樣批評「80後」對工作不熱誠，沒有責任感。然而，根據生命及倫理研究中心的「80、90後基督徒的社關及價值觀調查報告2011」，以及香港大學社會工作及社會行政學系葉兆輝教授對80、90後所作的調查，皆發現大部分的80、90後受訪者都是有熱誠、有責任感的年輕人。

葉教授指出大部分受訪的80、90後都是上進的，他們認為進修有助升職。而研究中心的調查結果，也顯示有超過9成的基督徒受訪者認為有目標、理想、自我實踐和人生意義是重要的。所以，新一代之所以對工作投入感不高，並不在於他們只顧玩樂、學術水平不高，又或是沒有上進心。其實，不少受訪者表示，與上一代相比，他們的確是較困難的一代。在地產霸權的影響下，他們少了一個邁向置業的階梯；而昂貴的租金也令人不容易創業。另外，多年來內地人來港投資置業，以及自由行來港購物形成龐大採購量，雖然促進了香港的金融業，更讓地產及銷售業愈發蓬勃，但總的來說，工種卻未夠多元化，因而未能使新一代發揮不同才能。

「這都是社會的錯」似乎是個老土的藉口，但可惜這句說話卻又似乎頗能描劃出香港新一代所面對問題。這不單是人的質素問題，亦涉及社會結構和規劃的問題。年青人最需要的也許是機會而不是指責。

在香港，上車買樓不僅是人生大事，更被視為「成功」的標誌。我們不約而同的說「地少人多」、「樓價過高」，繼而就是對「地產霸權」的不滿和指責，究竟所謂何事？
 
在討論相關的問題前，或許我們需要弄清楚一些本港城市發展的情況。首先，我們時常聽到政府「賣」地，其實這是一個美麗的誤會，香港所有土地的擁有權均屬於香港政府（回歸前則是英國王室）所有。[1] 而土地是「兩權分離」的，即土地主權與使用權是分開的：一般我們聽到的「賣地」，其實是指賣出土地的使用權，而且通常也會附帶條件，如使用年期（限期後就要補地價），土地用途及建築限制等。當政府稍為處理不當，就容易被認為是「官商勾結」。
 
另外，我們常認為香港是「自由市場」，奉行「積極不干預」政策。[2] 但本港公營房屋規模卻是世界數一數二的。[3] 在城市規劃方面，由過去的「新市鎮計劃」、市區重建，以致備受爭議的「八萬五計劃」[4] 和「新界東北發展計劃」，政府、市建局（前身是土地發展公司）和發展商都是高度參與其中。而當中因著重發展和重建價值，而被批評未能顧及社區及居民需要和達至原來「以人為本」的目標。[5]

另外就是關於土地數量的迷思。我們時常認為香港是石屎森林，地少人多。這個說法只說對了一半：香港土地接近47%均為郊野公園，另外還有海岸公園、具特殊科學價值地點(Site of Special Scientific Interest, SSSI) 等。有人認為這些土地應用來發展，[6] 但郊野公園大部份是水塘集水區，不能發展；反對人士更認為郊野公園是市民難得的公共休閒空間，是幾十年來努力綠化的成果，隨便用來發展是不負責任的。[7]
 
那麼地從何來？以往香港土地多以「移山填海」方式獲取，但近年保育意識抬頭，社會已難以接受用這種方式獲取土地。[8] 其實香港已開發的土地只佔香港總面積的兩成多，扣除了郊野公園，可發展土地仍有不少。這包括了棕地（被破壞了的新界農地，多被地產商收購或作貨櫃場）、丁屋地、遊樂用地（如高爾夫球場和會所用地）、軍事用地等，估計面積達2600公頃，總和足有十個荃灣區的面積。[9]
 
地產霸權又是甚麼？始自麥理浩年代推動自置居所和「高地價政策」，加上香港之後在1984年簽訂的《中英聯合聲明》，限制每年賣地不得多於50公頃，導致回歸前樓價不斷颷升，而興建私樓的發展商規模也愈來愈大。除了賣樓，發展商也在新界大量收地，又或是在全港收購舊樓重建。2002年樓市下滑，特區政府推出「孫九招」，停止賣地，停售居屋，令樓宇供應減少，樓價因而大幅急升，也使發展商日益坐大。
 
另一方面，地產商利用自身優勢造成不公平，如售樓時提供建築面積而非實用面積，提供不準確的示範單位資料，使消費者更難於知道細節詳情，剝削消費者知情權。此外，地產商主力銷售高價樓及豪宅，使低價樓宇的選擇愈來愈少，造成市場「擠出效應」 (Crowding-out Effect) 等。地產商同時也在其他市場中進行跨行業經營，壟斷多個行業，這一切都為人垢病。[10]
 
不過同時我們也要反省：當我們也投入到炒樓投資當中、享受光顧一站式的大型商場，又或者寧願到超市、連鎖店買東西也不願幫襯地道的街市和士多時，我們不也是地產霸權的推手嗎？[11]

土地的信仰反思

Gerald O'Hara (Scarlett's father): “Do you mean to tell me, Katie Scarlett O'Hara, that Tara, that land doesn't mean anything to you? Why, land is the only thing in the world worth workin' for, worth fightin' for, worth dyin' for, because it's the only thing that lasts.”                                                              ~Gone with the Wind
 
郝思嘉的父親葛萊德．歐哈拉：「凱蒂．郝思嘉．歐哈拉，你是否要告訴我，塔拉莊園，這地對於妳來說毫無意義？為甚麼？土地是世上唯一值得人努力工作、爭取、渴求的東西，因為它是唯一長久存留的東西。」~《亂世佳人》
 
土地與人類有著非常密切的關係。《創世記》指出神用地上的塵土造人(創二7)，在希伯來文，亞當或人類為אָדָם ，而土地則是אֲדָמָה，這兩個非常相似的詞彙強調了人與土地的關係。人從塵土而來，依賴大地的供應，維持生命(創一29)，最終亦歸回大地(創三19)。[12]
 
人離不開土地，也從來不會忽視土地的價值。在人類的歷史中，人類往往為了土地爭到頭破血流，甚至發動戰爭。土地及版圖代表權力，一統天下成為不少君王將相的目標。而擁有土地，亦等同擁有財富，擁有愈多肥沃及適合人類居住的土地，則表示擁有龐大的經濟利益，這道理實在是非常顯淺，只要有玩過大富翁或酒店大亨等遊戲的人都會明白。
 
不少人認為人類是大地的主宰，因而可以為所欲為地掠奪土地，為了一己之私恣意趕絕在其中的生物或原居民；有人甚至確信誰有財有勢便等於有能力擁有土地。事實上，土地的真正持有者從來都不是人類，而是神。[13] 雖然人類有著神的形象，身份極其尊貴(創一26)，但極其量也只是代表神管理大地。[14] 唯有當人完全意識到土地是神所賜與，人類只不過寄居其中時，才不會只因著土地所帶來的經濟利益，而恣意傷害大地或其他生物。
 
土地屬於神，應該得到適當的照料。當初，神吩咐以色列人到了祂所賜與的土地上，每到第七年，土地要休耕，「向耶和華守安息」(利二十五2《和修本》)，就如人每到了第七天，便要停止手上所作的工，向神守安息日一樣(利二十三3)。這吩咐清楚地教導以色列人，土地是屬於神的，與人一樣同樣應受到適當的照料，也應有休息的時候。[15]
 
土地雖然帶來經濟利益，但真正讓子民可以賴以為生的是神而不是土地。藉著土地過安息年，神的子民在這一年不耕作、不收割，完全學習倚靠神的供應，信靠神會在這一年容讓食物從土地中自然生長，好成為他們的食物(利二十五6)。雖然在安息年之前，神的子民可以努力收藏地的出產(利二十五3)，但要完全放棄一年從土地中得到收成，也不是一件容易的事。[16]
 
雖然身為土地的「擁有」者，但仍要把地上的出產與有需要的人分享。無論一個人「擁有」多少土地，也只不過是代理人而已。神的子民是不可以把田裡的出產獨吞，即使在土地過安息年的時候，也不可因為害怕儲備不足，而獨自享用土地自然出產的食物。土地的自然出產不但要成為家中的奴僕、使女及雇工的食物，也要成為寄居者的食物，甚至連牲畜及地上的走獸，也可以享用當中的食物(利二十五6-7)。
 
可以說，神當初設立土地的安息年，實在打破了一般人對土地依戀的常態，把屬神子民的目光從土地轉移回神身上，也從經濟效益轉移到有需要的人身上。只是，神的子民要作此種轉移，似乎並不是容易的事情。而從先知的呼喊中，我們得知有人甚至為了土地，為自己惹來禍患：「那些在床上圖謀不義，並且行惡的人有禍了！因為他們的手有力量，天一亮，就作出來了。他們要田地，就去搶奪；想要房屋，就去強取。他們欺壓人和他的家眷，取人和人的產業。」(彌二1-2《新譯本》) 對於這些奪人產業的惡者，神的審判是嚴厲的(彌二1-2)，因為神本身便是一位行公義好憐憫的神，祂又怎會對社會不公義的事視若無睹呢？
 
現今的香港信徒不再須要遵守上述土地安息年的條例，不單是因為絕大部份的香港信徒無田無地，也因為教會不再要求新約信徒把田地「荒廢」一年。但這並不表示這條有關土地的安息日條例對現今信徒已完全沒有關係。信徒或許沒有田地，但「擁有」物業、高薪厚職的仍然大有人在，這條條例所帶出的信仰精神，仍然適用於今天「擁有」很多東西的信徒。
 
正如上述所言，土地過安息日至少帶來三重意義。首先，土地的真正持有者是神而不是人，身為管家的信徒要好好善待大地。現今信徒要明白自己所擁有的一切都是神所賜與的，要好好愛惜，善加利用。第二，土地過安息年的時候，讓人完全仰賴神的供應。今天，若有人因著神的呼召，要放棄自己以往的收入來源，也需要學習依靠神的供應，把目光從世上那些可以賴以為生的產業或高職轉移到滿有豐富供應的神身上。即使沒有受命離開自己工作崗位的人，也不要忘記是誰賜與自己所擁有的物業或工作。第三，管家並不是土地真正的持有人，雖然人可以享用絕大部分從土地而來的收成，但也不要忘記照料其他有需要的人及生物。現今信徒該如何分配自己的薪金？那些已有不錯的自住單位，又多出一個物業的信徒，他們又會如何處理後者呢？他們會同樣以高昂的租金出租其單位？還是願意以低於市價的價錢出租給有需要的人？甚至，當神感動時，願意無條件用來接待他人呢？對於那些希望實踐聖經精神的信徒，的確值得思想一下如何善待及善用自己所擁有的一切。
 
當信徒面對地產霸權、租金昂貴等情況，似乎都只有搖頭嘆息，束手無策。但事實上，信徒可以做的還有很多，除了禱告、不同流合污及不參與炒賣，也可在能力範圍內幫助有需要的人。當然，每個信徒的領受及能力都有不同，可以做到的程度也有所不同。但重要的是信徒會否緊記人活在世上的目標不是要盡心、盡性、盡意、盡力愛土地及其出產，而是「全心、全性、全力、全意愛主他的神，並且要愛鄰舍如同自己。」(路十27《新譯本》)。
 
永遠長存及真正值得人追求的並不是土地，而是神本身。

政府最近大灑金錢搞「家是香港」運動，希望能藉此增加市民對香港的歸屬感，為香港「注入正能量」。筆者認為要提升市民的歸屬感決不是搞一整年的政治公關秀，而是踏踏實實地制訂長遠房屋政策，給市民一個可以安居樂業的家。

近日，長遠房屋策略督導委員會公布了全港劏房調查報告。報告顯示全港共有66900間劏房，當中近半欠缺作為房屋必要的設施，即食水供應、廁所等等，遠遠未能符合「獨立自足的永久性居所」這個由聯合國為「適當住屋權」訂下的標準。對於這批超過十七萬住在劏房的香港人而言，「家是劏房」或許比「家是香港」更能觸動他們的神經。

房屋不僅是一種投資產品，更是人的基本需要，只有當安居的需要得到滿足時才能使人樂業，為經濟帶來貢獻。當市民無需再為「無瓦遮頭」擔憂的時候，香港人才會有安全感，社會的矛盾才能逐步緩和，從而建立歸屬感。

劏房等惡劣居所之所以在富裕的香港還有「存在價值」，是因為特區政府歷年來欠缺長遠的房屋政策。雜亂無章的城市規劃及放任自由市場主導房屋的供應，使香港的私人房屋無論是租或買，價錢都不斷上揚，逼使未能上樓的市民捱貴租、住劏房。稍有經濟能力的則可能一生成為「樓奴」，每月將過半的收入上繳給地產商，這些狀況完全不利市民建立歸屬感。

對劏房居民而言，買樓或許已成為一個遙不可及的奢望。他們只有一個卑微的願望：搬離那呎租比豪宅更貴的劏房，盡快上樓。不過，按現時政府計劃每年興建兩萬多個公屋單位的情況來看，上樓的願望似乎難以在兩三年來達成。

政府除了應研究能否在最短的時間內增建公屋，縮短在輪候冊上的輪候時間外，亦應研究在這段時間內如何改善基層市民的住屋狀況，例如：
　　1. 向正輪候公屋的劏房住戶提供長期租金津貼；
　　2. 重新推出租金管制條例，限制業主濫加租金；
　　3. 改建合適的工廈作為臨時住屋，讓輪候公屋人士入住。

歸屬感是一種主觀感覺，是個人對一個地方的一份忠誠與認同。在香港這個資訊發達，民智已開的地區，這種主觀的感覺難以透過一系列政治運動去提升。反之，政府應在社會政策上多以市民的福祉為依歸，讓香港人能安居樂業才是建立歸屬感的正途。

近年，居住問題成為香港人最關心的課題，很多人以擁有一層自住物業為一生的目標，但隨著樓價不斷「飛升」，人工卻二十年不變，擁有自置物業變得愈來愈不可能。為了擁有一個安樂窩，有人集合全家的力量購買，有人選擇租房，有人選擇婚後與父母同住，以節省支出，儲存實力，有人選擇留在低薪的工作，不加薪不升職，為的是要繼續符合資格申請公屋／居屋。您又會作何選擇？
 
安居樂業，是每人心裡的願望。擁有一個穩定居所，人才能專心發展事業。但在香港，即使有「居」也不一定「安」。沒有錢的，被迫住在「劏房」、「板間房」、僭建及惡劣居所內，他們居住環境的安全備受威脅;但有錢的，情況亦好不了多少，以數百萬元購買的酒店房間卻不可以自住；平台層是在地下；五樓變一樓，買樓變買氣受，心裡沒有平安。若能以平常心看待有樓冇樓，樓並非生命中最重要的，有固然開心，沒有亦釋然。能按自己的需要及能力，為自己做最適合的決定。不會因為恐懼而一窩蜂地在瘋狂的樓市中追樓；到頭來，追得到也未必好。每天既擔心樓價下跌而淪為負資產業主，又擔心一旦失業而無法供樓，於是要拼命工作，希望保住份工或多做兼職增加收入，以便盡快「供完層樓」。最後，除了擁有一層樓，家庭、健康、休閒和娛樂也失去，值得嗎？今年剛好是「沙士」十周年，03年因「沙士」肆虐，人心惶惶，人人在生命及健康受威脅的情況下，即使樓價跌至歷史新低，也無人問津。市民只希望不要受感染，能繼續擁有健康與家人在一起。在這個時候，人才知道甚麼是最重要的。
 
今期燭光網絡希望和大家一起檢視香港的房屋問題，到底還有沒有地起樓，我們亦訪問兩對年輕中產夫婦（不是曾俊華那種中產），一對租房，一對購房，聽聽他們的故事，讓我們更認識年輕一代的處境。我們亦會探討年輕一代為了申請公屋而自願「下流」的現象。最後，袁海生牧師會分享，身處在這個社會文化處境的基督徒，如何在「租」、「買」、「等」中作抉擇。
 

樓價愈升愈高，香港人住得起嗎？過去十年，以新界細單位（建築面積40平方米或以下）為例，平均每平方米[1]由24,000元升至58,000元（見圖一），上升了137%。單單是2012年1至11月，樓價從58,000元升至77,000元，上升了33%。相對而言，家庭住戶每月入息中位數從2002年的17,000元升至2011年的20,000元（見圖一），只升了18%。可見收入遠遠追不上樓價，甚至中產也出現「下流化」的現象，[2] 香港又如何能成為安居樂業的地方呢？
 
圖一　2002-2011年新界40平方米或以下住宅單位的售價和家庭住戶每月入息中位數

資料來源：差餉物業估價署；政府統計處
 

在港置業困難重重
對年輕夫婦來說，要組織一個新的家庭，置業安居，談何容易！舉例來說，在新界購買一個400呎的單位，以2012年11月的平均價計算，需280多萬元，首期需要85萬元。假設他們能還清讀書時的欠債，又儲足三成首期，以還款期為20年，2.5%按揭率計算，他們每月要支付10,500元，是香港一半家庭月入的53%或以上。若以九成按揭，分30年還款，每月也要支付1萬元。難怪即使是大學生，也要在入大學時便開始輪候公屋，畢業後找到高薪工作也要計清計楚，免得失去申請公屋的資格。目前，公屋輪候冊上有近200,000餘宗申請，要申請公屋也殊不容易。
 
而對於那些每月收入2萬的家庭，除非他們有兩個或以上的小孩，否則他們便沒有資格申請公屋。但養育孩子的代價不菲，年輕一代傾向不生育或只生一個的情況愈來愈普遍。若因種種原因不能和父母同住，他們唯有租住房屋。不過，以新界的細單位為例，過去十年的租金也隨著樓價節節上升，平均每平方米從2002年105元升至2012年11月的207元，上升97%（見圖二），若要租住一個400呎的單位，租金要7,700元，佔家庭收入的38%或以上，要養育孩子更是困難。若為了工作或其他原因要住在市區，劏房更是很多家庭無可奈何的選擇。
 
圖二　2002年至2012年11月新界40平方米或以下住宅單位每平方米平均租金

資料來源：差餉物業估價署
 
美國Demographia 2012年第三季的調查指香港房屋的價格是全球300多個城市中最貴的，比新加坡貴一倍。調查以家庭收入中位數及樓價中位數計算，購買一幢住宅需時13.5年，而新加坡只需5.9年。[3] 這反映香港樓價已到達極不健康的程度。
 
對於部分已置業的中產家庭，他們為一層樓也付上很大的代價。對很多家庭來說，一家必須總動員努力工作，才有能力供樓。財務上的壓力，特別在過去十年經歷金融風暴和海嘯，再加上長期以來的工作壓力、長工時等情況，對身體健康和家庭生活都有負面的影響，也構成家庭關係的張力。這些代價都不容易計算或彌補。
 
樓價高企有原因
為甚麼樓價這麼高？有人可能認為主因是香港地方小；不過，下列現象是香港獨有的，雖然筆者沒有深入研究，但相信也是推高樓價的人為因素。首先，賣地是政府的主要收入，2011/12年度賣地收入共846億元，佔政府總收入的19%。高地價是推高樓價的主因之一。另一現象，根據2012福布斯全球億萬富豪榜，淨資產超過100億美元的首富共有92人／家族，香港這個彈丸之地竟佔了5席，無獨有偶，他們全是與房地產有關的。他們的巨富與土地發展肯定有極密切的關係。所以，很多有樓的中產人士自謔一生勞碌都只是為地產商打工而矣。
 
既然土地在香港如此珍貴，為何發展這極有限的土地資源時，只是政府庫房和少數地產商得益，但普羅大眾和年輕一代連找一個蝸居之所也困難重重？2013年1月的施政報告以房屋作為賣點，卻不能解決燃眉之急，樓價似乎有繼續上升的跡象，究竟新政府是否真誠的希望解決香港的住屋問題呢？這讓筆者想起彌迦描述當時的社會現象：「他們看上田地就佔據，貪圖房屋便奪取；他們欺壓戶主和他的家庭，霸佔人和他的產業。」（彌迦書2:2）雖然香港是法治社會，富人不能非法霸佔他人的田地，但卻可以借發展香港稀有的土地資源而謀取巨利以自肥，更以低廉的價錢租用大面積的土地打高爾夫球、木球，卻無視很多人要蝸居在劏房之中。香港貧富懸殊情況已十分嚴重，若樓價租金持續上升，住屋問題再不能解決，社會上的矛盾和怨氣將會更深，對香港絕對是百害而無一利。
 
 
 

行政長官曾蔭權日前發表了任內最後一份施政報告，亦總結了他擔任特首七年來的工作和貢獻。

無人能取悅世上所有人，即使多強勢的領導人也不例外。正如這份施政報告，明顯已相當著力於大眾關注的房屋政策上；同時，福利團體和長者已爭取多年，希望定居內地養老的香港人亦可領取高齡津貼，都獲得合理的「篇幅」。不過，永遠總有人覺得不夠，什麼福利都要多一點；什麼費用、稅項都要減一點；政府房屋越大越好，不過更好是售價便宜，人人買得起。這些就是政治，也就是「港情」。

在推出福利措施時，政府除了要考慮是否幫得其所，亦不應忽略其他市民的需要。例如：推出優惠房屋政策，不應打擊樓市的健康生態；實施房屋政策不應加重公共交通服務的負荷。

筆者多數時間都駕車代步，偶爾亦會乘搭公共交通工具，發現上、下班繁忙時間的擁擠程度，實在令人吃不消！長者在香港人口中的比例越來越高，對他們的照顧和優待有其必要，但筆者建議將長者的兩元乘搭公交措施加以優化，把人流高峰時間列為非優惠時段。這樣不但對上班和上學的人士都會較為方便，亦可避免長者在人潮中踫撞受傷。

教育方面，這份施政報告規劃了多元化的藍圖，在主流教育之外，更在中華廚藝學院的成功基礎上，設立國際廚藝學院，讓年青人有更多選擇。可惜沒有說明中學「小班」教育的具體做法，令教育界同工感到失望。此外，亦沒有聽取筆者曾在拙欄發表，也曾致函特首提出的意見，以「學劵跟人走」的原則改良幼稚園「學劵制」，從而簡化程序，令家長更易適應，提升施政的認受性。

論到「簡化」，優化置安心計劃算是從善如流的表現，但對此計劃的種種調整，略嫌令政策變得複雜。政策除了要有效，最好可以讓市民易於明白，令政策實施起來事半功倍。

曾特首最後一份施政報告已塵埃落定，他有否「做好呢份工」，各位讀者自行定奪。筆者只希望下任行政長官，可以將曾先生的長遠計劃貫徹落實，使香港各方面得以持續發展。

香港已成為世界最貴樓價之地，股市既波動凶險，港元又與疲弱的美元掛鉤，面對高樓價、高通脹的生活環境，普羅大眾都感到束手無策。明光社在今年5月舉辦一連四堂的通識理財課程，請來香港專業人才服務機構董事及資產管理公司執行董事的吳澤偉先生（David），以聖經原則，帶領參加者思考如何妥善理財及好好規劃將來的生活，學員大都表示獲益良多。

第1講：「蝸居」的日子

「理想的經濟是為美好生活而好好管理資源！」David於首課就帶出要好好工作及管理神所給我們的資源，他亦鼓勵各弟兄姊妹在教會多討論理財的智慧。
 
人們常說要安居樂業，而上一代給我們的訊息亦是說要買樓才能安居，但David卻就此反問大家︰「安居」是否一定要買樓？他忠告我們要小心留意現時單位的供應數量是超過了香港市民的需要，現時樓市是因為熱錢的支持，才會這樣瘋狂，況且內地早前開始收緊銀根，未知樓市的情況何時會出現逆轉。
 
David又指出，我們正身處於很不公平的情況，作為消費者，我們要付出很多金錢購買極昂貴的樓宇，但手上相關資訊卻少之又少！所以David提醒我們要清醒，勿讓自己輕易跌進睇樓團的洗腦區，更邀請各人細看利未記第25-26章，了解住屋和人生有的關係，並且細思神、土地及人這鐵三角的關係！

第2講：股市定估市

香港市場很能吸引外國投資者，因為其靜態的資金很多，集資亦很易、很快，但散戶只佔一成多，其他大部份的資金為機構投資、大戶及對沖/核准零售基金，所以市民對市場是難以捉摸的。
 
David提醒大家要小心傳媒，勿因市場的一點資訊就盲目跟風，因為商人辦報，「利」字當頭，普羅大眾很容易受到銀行及傳媒資訊把弄。他又引述資料稱，投資者多以年輕男性為主，亦為家中的話事人，David忠告我們不要輕易視股市投資為金錢遊戲，以為能輕易操控，為刺激感及搵快錢而勇於冒險，因為沉迷這種患得患失的興奮刺激，情況和參與賭博一樣，容易引致成癮。
 
David稱，神給予我們的任務是要好好治理大地、佈滿地面、以仁慈公義統治萬物、並要好好為地球工作及愛護它。我們既被託管所有資源，所以應選擇投資於肯負上社會責任的公司，並要注意所投資的企業最好不應因商業行為而傷害鄰舍、傷害環境或損害工人健康或利益。

第3講：我要抗通脹！

透過一些日常生活的例子，David讓我們感受到作為消費者面對企業的營銷手法，實在要十分小心！在充斥不同產品及服務資訊的世代，我們要小心辨別我們的需求和了解作為消費者的權利，例如：獲得安全保障、取得正確資料、自由選擇和接受消費者教育的權利。
 
要抗衡通脹，David教路要擴闊選擇，不應單單盲從商品企業與媒體所塑造的感覺，認為只要消費就能得到快樂。其實，除了財富增加及財務狀況良好之外，令人快樂的因素還包括人際關係、社交、身心健康、理想及安全感等等，因此如能促進人際聯系、多幫助別人，建立個人自信及常常感恩，亦是感到生活開心的一些途徑。

第4講：財務規劃篇

要理財都要有錢去理才可！所以David在這最後一講亦叫我們要儲錢，並小心一些令我們儲錢失敗的成因，例如：期望與實際行動矛盾、抵受不了社會的消費文化、金融服務業的巧取豪奪又或是缺乏基本理財常識等等。而平常生活過份忙碌，令我們沒法停下來思想，也會令我們生活失控！所以除了要了解自己對金錢的態度外，亦要留意自己所消費的是甚麼，要培養忍耐能力，不明白的東西就不要購買。
 
財務方面，David建議我們不單需要有資金作應急儲備及應變的計劃，亦要有一些準備來進修及作財務自由的安排，當然，有餘力作增值投資或創業就更加理想。平時，我們需要留意一些財務比率，如支出/收入、還款/收入及負債/資產，不要讓自己陷於過度消費及負債的境況，以控制債務為開始，再走向不欠債及有盈餘的人生。
 
 
 

調查發現，有近六成受訪青年視置業為未來十年首要的人生目標，其次有四成人希望可把握「黃金十年」賺得第一桶金，僅得15%人打算貢獻社會。有學者認為調查反映年輕人欠缺責任感和冒險精神，對社會缺乏承擔，一味只顧賺錢，長遠會窒礙本港文化創意等其他方面發展。諷刺的是當近年愈來愈多人批評大地產商的時候，其實大家骨子裏仍然是走入地產商所控制的所謂市場遊戲，任由地產商宰割！

希望安居樂業本身不是罪，問題是我們為了所謂安居要付出甚麼代價，當結婚排在16至35歲年青人未來十年目標的第九位，生仔排第六位，而買樓卻排第一位，顯示不少年青人認為有樓才是最幸福，由於供應少需求大，難怪樓價會繼續居高不下。

也許我們除了大聲疾呼批評無良地產商的時候，也要問一下我們究竟灌輸了甚麼價值給我們的下一代，香港人的拜金主義、中環價值，在過去幾十年不但沒有改變，甚至變本加厲。

為甚麼做父母期望子女買了樓才結婚？為甚麼父母不鼓勵子女追求自己的理想和體驗人生，而是一畢業便希望他們找一份「有前途」的好工？年青人之所以沒有夢，很可能是他們有太現實的父母。

運輸及房屋局局長鄭汝樺與400多名學生真情對話時，有大學生向她訴苦，表示「女朋友話冇樓就唔嫁」，鄭汝樺回應時表示結婚不一定要買樓，否則會「少咗好多選擇，但就多咗好多磨擦」。

若果大學生一畢業或者年輕人一結婚就覺得一定應該買樓，這個想法其實並不健康，因為的確會增加自已很多不必要的壓力，亦令自已未來的發展受到一些不必要的限制。

供樓一般來說是一個比較長遠的決定，會影響一個人未來一段頗長時間要在某個地區生活和工作，一個沒有供樓壓力的年青人可以比較大膽去接受新的挑戰，無論是轉工、轉行、進修、甚至去外地闖一闖也毋須太多顧慮。而且在現時樓價已經脫離大部份市民購買力的時候，若果抱著人有我有的心態貿然買樓，只會重蹈之前不少樓蟹、甚至是負資產的覆轍。

結婚最重要的應該是感情而不是樓，而擇偶最重要的考慮應該是人品而不是財富，建基在物質的婚姻很容易因為環境變遷而改變。

不過，這位大學生的憂慮亦的確反映了不少香港人的心聲，政府雖然沒有責任令人人可以買樓，但是有責任令人人都可以安居，可惜政府並沒有積極改善市民被大地產商剝削和壓逼的結構性問題。很明顯，施政報告在可否令香港人安居方面完全不合格。

筆者有幸，抽中在最近—期發售的「夾屋」貨尾單位。能夠「上車」，有人認為「好過中頭獎」，衷心恭喜筆者，就像成就了人生大事一樣。可是，高興之餘不禁反問：對於那些抽不到夾屋居屋的人，仍要「捱」貴租，任你如何辛勤工作，卻因難以儲足首期而無緣「上車」，我這樣「中獎」，算是公義嗎？
 
從買樓置業，我們實在要反思：當樓價屢創新高，蟻民們只能望門輕嘆時，為何我們的土地政策，總是只會利字當頭，利益主導？在城市要發展的大道理中，除了地產霸權和官僚主導，身處其中的居民能參與其中嗎？究竟公義，利益是否有雙贏、共融的空間？還是勢不兩立呢？